Tư vấn tranh chấp trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Câu hỏi:

Xin chào quý công ty và Luật sư! Tôi xin Luật sư tư vấn cho tôi trong trường hợp như sau:

Tôi có mua 1 mảnh đất và có nhà ở gắn liền với đất. Mua từ năm 2016 nhưng đến nay tôi mới làm thủ tục chuyển nhượng, sang tên. Tuy nhiên, đến nay bên bán mới chỉ có người chồng ký vào hợp đồng công chứng, còn vợ (đứng tên trong giấy tờ sổ đỏ) thì lại không chịu ký. Bên mua đã giao đầy đủ tiền, bên bán đã giao lại cho tôi sổ đỏ, ký vào hợp đồng dân sự viết tay ký giữa 2 bên mà không có chứng thực của UBND phường, ký giấy biên nhận tiền (150 triệu). Mọi giao dịch trước đây đều do tôi và người vợ bên bán (đứng tên trong sổ đỏ) giao dịch. Xin cho hỏi, tôi bây giờ có thể làm đơn khởi kiện bên bán lên tòa án dân sự có được không, bên mua và bên bán phải chịu những trách nhiệm như thế nào? Xin chân thành cảm ơn Luật sư đã tư vấn.

Trả lời:

Xin chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến công ty Luật Hoàng Phi. Với câu hỏi của bạn, chúng tôi xin trả lời như sau:

Thứ nhất: Về việc chuyển quyền sử dụng đất giữa hai bên chỉ làm hợp đồng dân sự viết tay, có chữ ký của hai bên mà không có sự chứng thực của UBND phường, điều này là trái quy định của pháp luật. Bởi lẽ:

Căn cứ vào quy định tại khoản 1 điều 502 Bộ luật dân sự 2015 về hình thức chuyển quyền sử dụng đất:

Đồng thời, Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất, có quy định:

Tư vấn tranh chấp trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Do đó, việc hợp đồng chuyển nhượng của hai bên tuy đã giao tiền và sổ đỏ cho nhau nhưng chưa được công chứng, chứng thực tại UBND cấp xã nên vi phạm quy định của pháp luật về hình thức của hợp đồng.

Thứ hai: Về thủ tục chuyển nhượng, sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Các bước để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

– Bước 1: hai bên sẽ đến văn phòng công chứng thành lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tiến hành công chứng/chứng thực hợp đồng. Khi đi thì các bạn sẽ phải mang theo: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ hộ khẩu của hai bên, đối với trường hợp người mua đã kết hôn thì có giấy chứng nhận đăng ký kết hôn, còn chưa thì phải có giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.

– Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính (tại UBND cấp huyện nơi có nhà, đất)

Hồ sơ thực hiện việc sang tên sổ đỏ gồm:

+ Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên mua ký)

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên bán ký).

+ Hợp đồng công chứng đã lập (01 bản chính)

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)

+ CMND + Giấy xác nhận thông tin cư trú của cả bên mua và bên bán (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)

+ Đối với trường hợp cho tặng, thừa kế phải có giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân của người cho và người nhận để được miễn thuế thu nhập cá nhân.

+ Thời hạn có thông báo nộp thuế: 10 ngày Sau khi có thông báo thì người nộp thuế nộp tiền vào ngân sách nhà nước.

Bước 3: Kê khai hồ sơ sang tên (tại UBND quận/huyện nơi có nhà, đất)

Hồ sơ sang tên sổ đỏ – Thành phần hồ sơ gồm:

– Đơn đề nghị đăng ký biến động (do bên bán ký); Trong trường hợp có thỏa thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay.

– Hợp đồng chuyển nhượng; hợp đồng tặng cho; hoặc văn bản thỏa thuận phân chia di sản; văn bản khai nhận di sản;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản gốc)

– Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc)

– Bản sao CMND + Giấy xác nhận thông tin cư trú của bên nhận chuyển nhượng.

– Thời hạn sang tên: Theo quy định của pháp luật

Bước 4: Nộp đủ lệ phí theo quy định và nhận sổ đỏ.

Như vậy, để bạn có thể làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất thì trong hợp đồng chuyển nhượng được công chứng, chứng thực phải có đầy đủ chữ lý của người sở hữu quyền sử dụng đất, trong trường hợp này là cả hai vợ chồng. Việc mới chỉ có người chồng ký tên vào hợp đồng chuyển nhượng, còn người vợ chưa ký tên thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này sẽ không có giá trị pháp lý. Do vậy, bạn sẽ không thể tiến hành thủ tục sang tên sổ đỏ vì bên chuyển nhượng chưa ký vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Về vấn đề khởi kiện bên bán, vì bản chất của hợp đồng là sự thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ của các bên. Do đó, khi soạn thảo hợp đồng, các bên đã thỏa thuận về các quyền, trong đó bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền yêu cầu bên chuyển nhượng giao đầy đủ cho mình các giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng. Việc người vợ của bên bán (bên chuyển nhượng) không kí vào hợp đồng công chứng dẫn tới ngăn cản việc thực hiện quyền của bên nhận chuyển nhượng là vi phạm về quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng. Hơn nữa, bạn đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thanh toán, bên chuyển nhận đã nhận tiền, do đó, phải có trách nhiệm tiến hành thủ tục sang tên cho bên. Trường hợp này, bạn có quyền yêu cầu bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ của mình. Trường hợp bên chuyển nhượng không thực hiện, bạn có quyền khởi kiện lên Tòa án nhân dân nơi có đất, để giải quyết theo quy định của pháp luật.

Trong trường hợp cần tư vấn thêm, khách hàng có thể liên hệ với Luật sư của Công ty Luật Hoàng Phi qua TỔNG ĐÀI TƯ VẤN LUẬT MIỄN PHÍ 19006557 để được tư vấn.