Những thay đổi trong các quy định về định giá đất trong Luật đất đai 2013?

Trả lời:

Luật Hoàng Phi xin được giải đáp thắc mắc về lĩnh vực đất đai của bạn như sau: Luật đất đai 2013 đã có sự thay đổi trong các quy định về định giá đất ở hai nội dung là nguyên tắc định giá đất và phương pháp định giá đất.

Thứ nhất: Về nguyên tắc định giá đất.

Việc định giá đất phải đảm bảo 4 nguyên tắc, trong đó bổ sung mới 2 nguyên tắc và chỉnh sửa 1 nguyên tắc. Cụ thể:

Việc định giá đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau:

a)   Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;

b)   Theo thời hạn sử dụng đất;

c)   Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng hoặc giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;

d)  Cùng một thời điểm các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.

Như vậy, Luật quy định bổ sung việc định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá và theo thời hạn sử dụng đất, vừa đảm bảo, quyền lợi cho người sử dụng đất, đảm bảo đất được định giá một cách chính xác, đồng thời cũng tránh tình trạng bất lợi cho Nhà nước khi người sử dụng đất tự ý thay đổi mục đích sử dụng đất theo loại đất có giá cao hơn và đòi được định giá theo loại đất này (chẳng hạn chuyển từ đất nông nghiệp sang đất làm nhà ở).

Mặt khác, Luật đất đai 2013 cũng sửa đổi nguyên tắc với giá chuyến nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường được quy định trong Luật đất đai 2003 bằng nguyên tắc “Phù hợp với giá đất phố biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyên nhượng, giả trúng đấu giá quyên sử dụng đất đôi với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất” để điều luật được chặt chẽ và dễ hiểu.

Thứ hai: Về phương pháp định giá đất.

Vấn đề này được hướng dẫn tại Điều 4 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất (sau đây viết tắt là Nghị định số 44/2014/NĐ-CP), theo đó phương pháp định giá đất bao gồm 5 phương pháp, so với quy định trước đây trong Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất (chỉ quy định 2 phương pháp: phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập), thì hiện nay pháp luật đã quy định thêm 3 phương pháp. Cụ thể, ngoài phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập, còn có thêm: phương pháp chiết trừ, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Việc quy định nhiều phương pháp như vậy, nhằm tạo điều kiện dễ dàng hơn cho công tác xác định giá đất, tùy từng đặc điểm, vị trí của từng loại đất, mục đích sử dụng đất, thuộc tính riêng của mỗi mảnh đất mà chúng ta có cách tiếp cận, xác định giá đất khác nhau sao cho dễ dàng và chuẩn xác nhất.

Trong trường hợp cần tư vấn luật đất đai thêm, khách hàng có thể liên hệ với Luật sư của Luật Hoàng Phi qua TỔNG ĐÀI TƯ VẤN LUẬT  MIỄN PHÍ 19006557 để được tư vấn.