Đất đang thế chấp có chuyển quyền sử dụng được không?

Câu hỏi:

Chồng em được thừa kế từ bố một mảnh đất và đã làm sổ đỏ. Hiện tại sổ đỏ nhà đất vợ chồng em đang cầm vay ngân hàng với thời hạn 10 năm, vay từ tháng 5 năm 2011. Bây giờ để êm đẹp gia đình, chồng em đồng ý làm văn bản chia cho anh trai mình 80m2. Vậy văn bản đó có hiệu lực hay không và như vậy chồng em có vi phạm pháp luật không?

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã gửi thông tin tư vấn đến công ty Luật Hoàng Phi của chúng tôi, với trường hợp của bạn chúng tôi xin phép được tư vấn như sau:

Thứ nhất, về việc bạn hỏi văn bản đó có hiệu lực hay không thì chúng tôi xin trả lời như sau:

Điều kiện có hiệu lực của hơp đồng dân sự được quy định tại Điều 122 Bộ luật Dân sự 2005:

– Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

– Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

– Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

– Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.

Hình thức của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất theo Điều 689 Bộ luật Dân sự 2005: “Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật”. Luật Đất đai 2013 cũng quy định trình tự, thủ tục chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất đều phải lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực.

Theo thông tin bạn cung cấp thì việc anh em chia nhau mảnh đất trên được lập thành văn bản nếu chưa làm thủ tục công chứng, chứng thực thì văn bản đó chưa có hiệu lực pháp luật.

Thứ hai, vợ chồng bạn đã thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng nên vợ chồng chị có các quyền cũng như nghĩa vụ quy định tại Điều 348, Điều 349 Bộ luật Dân sự 2005. Cụ thể như sau:

Bên thế chấp tài sản có các nghĩa vụ sau đây:

– Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp;

– Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị;

– Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trong trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp;

– Không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Ðiều 349 của Bộ luật dân sự.

Bên thế chấp tài sản có các quyền sau đây:

– Ðược khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng thuộc tài sản thế chấp theo thỏa thuận;

– Ðược đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp;

– Ðược bán, thay thế tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp bán tài sản thế chấp là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh thì quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được hoặc tài sản hình thành từ số tiền thu được trở thành tài sản thế chấp thay thế cho số tài sản đã bán.

– Ðược bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý.

– Ðược cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết;

– Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ, khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.

Đối chiếu với quy định nêu trên thì khi vợ chồng bạn chia cho anh trai 80m2 đất thì phải có sự đồng ý của ngân hàng. Nếu việc tặng cho không được sự đồng ý của ngân hàng thì vợ chồng bạn đã vi phạm nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản.

Như vậy, nếu muốn chia cho anh trai một phần mảnh đất trên thì trước hết, vợ chồng bạn cần có sự đồng ý của ngân hàng đang nhận thế chấp. Nếu ngân hàng đồng ý thì hai vợ chồng và anh trai thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật để chuyển cho anh trai một phần mảnh đất trên. Bạn có thể làm hợp đồng tặng cho hoặc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hợp đồng được lập thành văn bản và được công chứng. Sau khi có hợp đồng công chứng, anh trai bạn đến cơ quan đăng ký nhà và đất quận, huyện nơi có đất để làm thủ tục sang tên mình.

Trong trường hợp cần tư vấn thêm, bạn có thể liên hệ với Luật sư của Luật Hoàng Phi qua TỔNG ĐÀI TƯ VẤN LUẬT MIỄN PHÍ 19006557 để được tư vấn.