Có được chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn?

Câu hỏi:

Em là sinh viên năm nhất, thuê trọ ở đã kí hợp đồng 1 năm, bây giờ em muốn chuyển trọ nhưng mà phải bồi thường 2 tháng tiền nhà, em mới ở được gần 2 tháng. Vì chủ nhà trọ này ghê quá nên em muốn chuyển đi, vậy khi em phá vỡ hợp đồng đồng thì có phải chịu trách nhiệm gì không ạ? Trong trường hợp chủ nhà tăng giá nhà cao quá, em chấm dứt hợp đồng, thì em có phải bồi thường theo hợp đồng không ? Xin hãy giúp em và cho e lời khuyên, Em cảm ơn nhiều !

Trả lời:

Chào bạn, câu hỏi của bạn thuộc lĩnh vực Tư vấn Luật dân sự. Với câu hỏi này, Luật Hoàng Phi xin trả lời như sau:

Vấn đề thứ nhất của bạn đó là bạn chấm dứt hợp đồng khi chưa ở hết thời hạn trong hợp đồng thì phải chịu trách nhiệm gì?

Thuê nhà là việc một cá nhân/tổ chức kí hợp đồng với chủ sở hữu nhà ở để thuê nhà ở trong một khoảng thời gian nhất định và thanh toán tiền thuê theo thỏa thuận của hai bên. Theo như những gì bạn trình bày, chúng tôi nhận thấy bạn đã thực hiện một giao dịch dân sự, cụ thể là giao dịch thuê nhà ở, bạn và chủ nhà đã kí một hợp đồng thuê nhà ở với thời hạn là 1 năm. Bộ luật dân sự năm 2015 cũng đã quy định về giao dịch thuê nhà ở, cụ thể là về Hợp đồng thuê nhà ở như sau:

“ Điều 472. Hợp đồng thuê tài sản

Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.

Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.”

Về thời hạn thuê nhà, Luật nhà ở năm 2014 đã quy định như sau:

“ Điều 129. Thời hạn thuê và giá thuê nhà ở

1, Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được thỏa thuận về thời hạn thuê, giá thuê và hình thức trả tiền thuê nhà theo định kỳ hoặc trả một lần; trường hợp Nhà nước có quy định về giá thuê nhà ở thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.

2, Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.

3, Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được Nhà nước bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình thuê và cho thuê nhà ở.”

Như vậy, chúng ta có thể nhận thấy hợp đồng thuê nhà ở hoàn toàn là do sự thỏa thuận của các bên thuê nhà. Khi bạn thỏa thuận các điều khoản trong hợp đồng và đã kí hợp đồng với bên cho thuê nhà thì bạn phải thực hiện đúng theo hợp đồng mà bạn đã kí vì đó là cơ sở pháp lý duy nhất quy định quyền và nghĩa vụ của hai bên. Trong trường hợp bạn muốn chấm dứt hợp đồng khi chưa ở đủ hết 1 năm như đã giao kết trong hợp đồng thì bạn phải tuân theo điều khoản phạt vi phạm hợp đồng đó là 2 tháng tiền nhà. Do bạn và người cho thuê nhà đã thỏa thuận từ trước và bạn đã kí hợp đồng (đã đồng ý với các điều khoản đó) cho nên khi mới ở được 2 tháng, mà bạn chấm dứt hợp đồng thì bạn phải bồi thường cho bên kia như đã thỏa thuận, trừ trường hợp có thỏa thuận khác thay thế.

Vấn đề thứ hai của bạn đó là trong trường hợp chủ nhà đột ngột tăng giá thuê nhà thì bạn có được chấm dứt hợp đồng mà không phải bồi thường không? Trong trường hợp này, căn cứ vào quy định tại khoản 3, khoản 4 Điều 132 Luật nhà ở năm 2014 thì bạn sẽ được đơn phương chấm dứt hợp đồng trong các trường hợp sau đây:

” 3, Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:

a) Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

b) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;

c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

4, Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.”

Như vậy, bạn có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở với lý do chủ nhà tăng giá thuê nhà, nhưng việc tăng giá này phải là bất hợp lý hoặc không báo trước cho bạn biết theo thỏa thuận thì mới được đơn phương chấm dứt hợp đồng. Còn về trách nhiệm phải chịu thì Bộ luật dân sự năm 2015 đã quy định như sau:

“ Điều 428. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng

1, Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

2, Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

3, Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.

4, Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.

5, Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng”.

Như vậy, nếu chủ nhà tăng giá thuê nhà bất hợp lý, hoặc tăng giá mà không báo trước cho bạn thì đó là một căn cứ để đơn phương chấm dứt hợp đồng, do đó bạn sẽ được phép đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà với bên cho thuê nhà, trong trường hợp này, bạn không phải bồi thường thiệt hại cho bên thuê nhà. Tuy nhiên, bạn cần phải thực hiện nghĩa vụ báo trước là 30 ngày, nếu không thực hiện nghĩa vụ báo trước mà gây thiệt hại cho bên cho thuê nhà thì bạn vẫn phải chịu trách nhiệm bồi thường.

Quý vị có thể tham khảo mục Tư vấn pháp luật về những nội dung có liên quan đến bài viết trên như sau:

Câu hỏi:

Tôi có một căn nhà hiện tại đang cho thuê với hợp đồng là 2 năm (từ năm 2015 đến năm 2016). Hiện tại tôi cho thuê được hơn 1 năm rồi. Nhưng tháng nào bên thuê cũng chậm thanh toán tiền nhà so với hợp đồng hai bên đã ký nên tôi đã yêu cầu chấm dứt hợp đồng. Và bên thuê đã xin được ở tiếp và cam kết thanh toán tiền nhà đúng hạn nên tôi đã không chấm dứt hợp đồng. Hiện tại tôi muốn chấm dứt hợp đồng thuê nhà này vì lý do sau: nhà của bên tôi cho thuê bị hỏng đồng hồ nước, chúng tôi thỏa thuận hai bên có trách nhiêm cùng chung tiền sửa chữa, lắp đặt lại. Nhưng bên thuê cương quyết không đồng ý và nói rằng đây là trách nhiệm của chủ nhà. Tuy nhiên, trong hợp đồng thuê nhà của chúng tôi có nội dung điều khoản về trách nhiệm, nghĩa vụ bên thuê là: Giữ gìn nhà, bồi thường sửa chữa mọi hư hỏng do bên thuê gây ra. Vậy, Luật sư cho tôi hỏi: trường hợp của tôi có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà này được không? Bên thuê có trách nhiệm gì về trường hợp đồng hồ nước bị hỏng không? Xin cảm ơn!

Trả lời:

Chào bạn, câu hỏi của bạn thuộc lĩnh vực tư vấn luật dân sự, chúng tôi tư vấn như sau:

Thứ nhất: Về trách nhiệm khi đồng hồ nước bị hỏng

– Tại Điều 477 Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định về nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê như sau:

“1. Bên cho thuê phải bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng như đã thoả thuận, phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời gian cho thuê; phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của tài sản thuê, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê phải tự sửa chữa.

2. Trong trường hợp tài sản thuê bị giảm sút giá trị sử dụng mà không do lỗi của bên thuê thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê:

a) Sửa chữa tài sản;

b) Giảm giá thuê;

c) Đổi tài sản khác hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại, nếu tài sản thuê không thể sửa chữa được mà do đó mục đích thuê không đạt được hoặc tài sản thuê có khuyết tật mà bên thuê không biết.

3. Trong trường hợp bên cho thuê đã được thông báo mà không sửa chữa hoặc sửa chữa không kịp thời thì bên thuê có quyền tự sửa chữa tài sản thuê, nhưng phải báo cho bên cho thuê và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí sửa chữa”.

Vậy, căn cứ vào quy định như trên của pháp luật, cùng với thông tin bạn cung cấp là hợp đồng thuê nhà có nội dung về trách nhiệm, nghĩa vụ bên thuê là: Giữ gìn nhà, bồi thường sửa chữa mọi hư hỏng do bên thuê gây ra.

Như vậy, việc sửa chữa đồng hồ nước sẽ được giải quyết như sau:

+ Nếu việc đồng hồ nước bị hỏng do lỗi của bên thuê gây ra thì bên thuê có trách nhiệm sửa chữa hư hỏng đó và phải thanh toán toàn bộ số tiền sữa chữa, thay thế.

+ Nếu việc đồng hồ nước bị hỏng không phải do lỗi của bên thuê thì bạn (với tư cách là bên cho thuê) có trách nhiệm sửa chữa hư hỏng đó và phải thanh toán toàn bộ số tiền sữa chữa, thay thế.

Thứ hai: Về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà

– Pháp luật có quy định về nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở như sau: “Bảo đảm cho bên thuê sử dụng ổn định nhà trong thời hạn thuê”.

– Tại khoản 2 Điều 132 Luật nhà ở năm 2014 có quy định về việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng của bên cho thuê nhà ở như sau:

“ 2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;

b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;

d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

g) Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này”.

Vậy, bạn chỉ được chấm dứt hợp đồng thuê nhà nếu thuộc các trường hợp quy định như trên của pháp luật. Ngoài ra, bạn có thể căn cứ vào điều khoản về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà (nếu có) đã ký để xác định các trường hợp khác mà bạn được đơn phương chấm dứt hợp đồng.

Như vậy, trong trường hợp của bạn nếu đồng hồ nước hỏng không phải do lỗi của bên thuê thì bên thuê không có trách nhiệm đền bù. Bạn muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà thì phải thuộc trường hợp được đơn phương chấm dứt hợp đồng hoặc căn cứ vào điều khoản về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà. Nếu như bạn đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trái pháp luật thì bạn phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bên thuê nhà. Bên thuê nhà có quyền yêu cầu bạn bồi thường thiệt hại (nếu có) hoặc khởi kiện bạn tới cơ quan có thẩm quyền để yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên thuê.

Trong trường hợp cần tư vấn thêm, khách hàng có thể liên hệ với chúng tôi để được tư vấn chi tiết.