Trường hợp nào chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước?

Câu hỏi:

Kính chào Luật Hoàng Phi, tôi có một câu hỏi mong Luật Hoàng Phi giải đáp giúp. Năm 2014 gia đình tôi có mua một mảnh đất trồng cây lâu năm rộng 20 ha, đã sang tên sổ đỏ cho gia đình tôi. Nay gia đình tôi muốn xây dựng một căn nhà nhỏ cho con trai lấy vợ trên diện tích đất trên thì tôi có phải xin phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền không? Tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời:

Với câu hỏi thuộc lĩnh vực tư vấn đất đai của bác, Luật Hoàng Phi xin được tư vấn như sau:

Thứ nhất: Đất trồng cây lâu năm thuộc nhóm đất nông nghiệp

Theo quy định tại Điều 10 Luật Đất đai 2013 thì đất đai được phân loại như sau:

“1. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;

b) Đất trồng cây lâu năm;

c) Đất rừng sản xuất;

d) Đất rừng phòng hộ;

đ) Đất rừng đặc dụng;

e) Đất nuôi trồng thủy sản;

g) Đất làm muối;

h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh;

2. Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

a) Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;

b) Đất xây dựng trụ sở cơ quan;

c) Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;

d) Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác;

đ) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;

e) Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác;

g) Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng;

h) Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;

i) Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;

k) Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở;“

Theo quy định trên thì đất trồng cây lâu năm là một loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp và đất ở là thuộc nhóm đất phi nông nghiệp.

Trường hợp nào chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước?

Thứ hai: Khi gia đình anh muốn chuyển mục đích sử dụng đất thì phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Theo Khoản 1 Điều 57 Luật đất đai 2013 quy định những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

(1) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

(2) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

(3) Chuyến đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

(4) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

(5) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

(6) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

(7) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản ‘Xuất phi nông nghiệp.

Kế thừa tinh thần làm luật trong Luật đất đai 2003, Luật đất đai 2013 chỉ quy định những trường hợp khi chuyến mục đích cần phải xin phép còn lại “rất mở” với việc tự quyết đinh chuyển mục đích sử dụng nội bộ trong sản xuất nông nghiệp hoặc phi nông nghiệp để người sử dụng chủ động trong sản xuất kinh doanh. Tuy nhiên, đế phù hợp với điều kiện thực tế, rút kinh nghiệm qua quá trình triển khai Luật đất đai 2003, Luật đất đai 2013 đã bổ sung quy định về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bao gồm: (i) Chuyển đất trồng lúa sang đất làm muối; (ii) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muôi, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm; (iii) Chuyến đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp; (iv) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Với quy định tại khoản 4 Điều trên thì trường hợp của bác là chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Khi được sự đồng ý thì bác mới có thể thực hiện xây nhà cho con trai. 

Trong trường hợp cần tư vấn luật đất đai thêm, khách hàng có thể liên hệ với Luật sư của Luật Hoàng Phi qua TỔNG ĐÀI TƯ VẤN LUẬT  MIỄN PHÍ 19006557 để được tư vấn.