• Thứ năm, 09/05/2024 |
  • Tìm hiểu pháp Luật |
  • 613 Lượt xem

Thu hồi đất là gì?

Thu hồi đất là biện pháp pháp lí quan trọng nhằm bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai mà Nhà nước là người đại diện. 

Quy định về thu hồi đất

Với tư cách đại diện chủ sở hữu đối với đất đai, Nhà nước có quyền giao đất, cho thuê đất và có quyền thu hồi đất.

Thu hồi đất là biện pháp pháp lí quan trọng nhằm bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai mà Nhà nước là người đại diện. 

Nếu như giao đất, cho thuê đất là cơ sở để làm phát sinh quan hệ pháp luật đất đai, phát sinh QSDĐ của người sử dụng thì thu hồi đất có hậu quả pháp lí hoàn toàn ngược lại, đó là chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai, chấm dứt QSDĐ của người sử dụng, bằng một quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Hậu quả pháp lí của việc thu hồi đất có liên quan đến quyền lợi của Nhà nước, các chủ đầu tư và người bị thu hồi đất.

Vì vậy, khi tiến hành thu hồi đất, Nhà nước cần phải quan tâm đến lợi ích của xã hội cũng như quyền lợi của người sử dụng đất.

Với ý nghĩa là một nội dung của quản lí nhà nước đối với đất đai, vai trò và sự can thiệp của Nhà nước đối với việc thu hồi đất cần phải dựa trên những căn cứ pháp lý rõ ràng, phù hợp, đảm bảo hài hoà lợi ích của Nhà nước, của người sử dụng đất và của chủ đầu tư. 

Khái niệm thu hồi đất

Trước đây, Luật đất đai năm 1987 và Luật đất đai năm 1993 đã đề cập vấn đề thu hồi đất nhưng chưa định nghĩa rõ thế nào là thu hồi đất mà chỉ liệt kê các trường hợp bị thu hồi đất (Điều 14 Luật đất đai năm 1987 và Điều 26 Luật đất đai năm 1993). 

Khi Luật đất đai năm 2003 ra đời, thuật ngữ thu hồi đất đã được giải thích tại khoản 1 Điều 4: “Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại QSDĐ hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, UBND xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật này”.

Dù đã có sự điều chỉnh và mở rộng nội hàm của khái niệm thu hồi đất, song cách giải thích này chưa thật sự chính xác bởi nó dẫn đến cách hiểu rằng người sử dụng đất bị thu hồi chỉ là tổ chức hay UBND xã, phường, thị trấn, trong khi theo quy định pháp luật, người sử dụng đất bị thu hồi còn có thể là hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, hơn nữa đây mới là chủ thể phổ biến bị thu hồi đất. 

Hiến pháp năm 2013 được Quốc hội thông qua ngày 28/11/2013 đã quy định:

“Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Việc thu hồi đất phải công khai, minh bạch và được bồi thường theo quy định của pháp luật”.

Như vậy, việc thu hồi đất và bồi thường của Nhà nước đã được ghi nhận trong Hiến pháp là đạo luật gốc.

Trên cơ sở đó, Luật đất đai năm 2013 đã quy định tại khoản 11 Điều 4: “Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại QSDĐ của người được Nhà nước trao QSDĐ hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai”. 

Từ những nghiên cứu trên, có thể hiểu một cách khái quát về thu hồi đất như sau: Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại đất và QSDĐ đang có người sử dụng, trong những trường hợp nhất định theo quy định của pháp luật đất đai. 

Các trường hợp bị thu hồi đất 

Trước đây, Luật đất đai năm 2003 quy định các trường hợp thu hồi đất tại Điều 38, tuy nhiên, quy định này chỉ mang tính liệt kê và không khái quát được các lí do cơ bản của việc thu hồi đất.

Luật đất đai năm 2013 đã khắc phục hạn chế này bằng cách quy định rõ các trường hợp thu hồi đất theo 4 nhóm lí do cụ thể. Việc chia thành 4 nhóm như vậy để có quy định riêng về trình tự, thủ tục; cơ chế xử lí đất thu hồi, tài sản trên đất thu hồi phù hợp với tính chất của từng nhóm. 

– Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh (Điều 61); 

– Thu hồi đất để phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 62); 

Khác với quy định trước đây tại khoản 1 Điều 38 Luật đất đai năm 2003: Nhà nước thu hồi đất khi Nhà nước sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế.

Luật đất đai năm 2013 quy định tách làm hai trường hợp: Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh và Thu hồi đất để phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Có thể thấy, Luật đất đai năm 2013 đã quy định cụ thể, rõ ràng về những trường hợp cần thiết mà Nhà nước phải thu hồi đất vì mục đích chung như mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Đồng thời, Luật đã quy định theo hướng kiểm soát chặt chẽ hơn và thu hẹp các trường hợp thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế chung chung như quy định trước đây bằng quy định: “Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng”.

Việc quy định như vậy sẽ góp phần hạn chế việc thu hồi đất vào mục đích phát triển kinh tế một cách tràn lan, hạn chế sự lạm quyền từ phía cơ quan thực thi việc thu hồi đất. 

Tại Điều 61 và Điều 62 Luật đất đai năm 2013, những trường hợp cụ thể mà Nhà nước cần thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh hay thu hồi đất để phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng đã được làm rõ, như thu hồi đất làm căn cứ quân sự, xây dựng công trình phòng thủ quốc gia, xây dựng công trình đặc biệt về quốc phòng, an ninh,…

Hay thu hồi đất để thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư, thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận,…

Những trường hợp thu hồi đất vào mục đích chung như vậy cần phải tuân thủ những căn cứ được quy định tại Điều 63 Luật đất đai năm 2013. Cần phải nhận thức sâu sắc rằng, việc thu hồi đất đang có người sử dụng nhưng không do lỗi của họ mà là để phục vụ cho mục đích của Nhà nước, của xã hội.

Hơn nữa, khi bị thu hồi đất, người sử dụng đất phải gánh chịu những thiệt thòi, bị ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp (mất nơi ăn chốn ở, mất nghề nghiệp,…), đó là điều không ai mong muốn.

Vì vậy, để bình ổn xã hội, để đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất, giải quyết hài hoà mối quan hệ lợi ích giữa Nhà nước, người có đất bị thu hồi và người được giao đất sau thu hồi.

Nhà nước cần phải hết sức thận trọng khi thu hồi đất, cân đối giữa cái được và cái mất khi thu hồi đất để thực hiện dự án, chỉ thu hồi đất trong những trường hợp thật sự cần thiết và cần phải có cơ chế kiểm soát chặt chẽ về quy trình, thủ tục của việc thu hồi đất cũng như có cơ chế bồi thường thoả đáng cho người bị thu hồi đất.

Đây là những điều mà Luật đất đai năm 2013 hướng tới bằng việc ghi nhận những quy định đổi mới so với Luật đất đai năm 2003, nhằm khắc phục những bất cập trong thực tiễn thu hồi đất thời gian qua. 

– Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai 

Trong thực tiễn sử dụng đất, vi phạm pháp luật đất đai là hiện tượng phổ biến xảy ra với sự đa dạng và phức tạp về tính chất.

Những vi phạm này có thể xảy ra từ hai phía chủ thể, đó là người sử dụng đất và cơ quan nhà nước thực thi trách nhiệm quản lí đất đai, cụ thể: 

+ Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận QSDĐ và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm; 

+ Người sử dụng đất cố ý huỷ hoại đất; 

+ Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền; 

+ Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho; 

+ Đất được Nhà nước giao để quản lí mà để bị lấn, chiếm; 

+ Đất không được chuyển QSDĐ theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;

+ Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành; 

+ Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục; 

+ Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng.

Trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này.

Hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng. 

Việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai phải căn cứ vào các văn bản, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định hành vi vi phạm pháp luật đất đai. 

Những hành vi vi phạm pháp luật đất đai xảy ra, cho dù ai là người thực hiện đều có thể bị dẫn đến hậu quả pháp lí là Nhà nước thu hồi đất, đó là hình thức xử lí đối với hành vi vi phạm. Trong những trường hợp thu hồi đất như vậy, chúng ta không bàn đến vấn đề bồi thường. 

– Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người. 

Đây là những trường hợp mà Điều 65 Luật đất đai năm 2013 đã dự liệu, cụ thể: 

Các trường hợp thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người bao gồm: 

– Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;

Người sử dụng đất thuế của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất; 

– Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;

– Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất; 

– Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn; 

– Đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người; 

– Đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người. 

Lưu ý: Việc thu hồi đất trong các trường hợp trên phải dựa vào các căn cứ sau đây: 

– Văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết đã có hiệu lực pháp luật đối với trường hợp thu hồi đất. 

– Giấy chứng tử hoặc quyết định tuyên bố một người là đã chết theo quy định của pháp luật và văn bản xác nhận không có người thừa kế của UBND cấp xã nơi thường trú của người để thừa kế đã chết. 

– Văn bản trả lại đất của người sử dụng đất.

– Quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất. 

– Văn bản của cơ quan có thẩm quyền xác định mức độ ô nhiễm môi trường, sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tại khác đe dọa tính mạng con người. 

ĐỂ ĐƯỢC TƯ VẤN QUÝ KHÁCH CÓ THỂ CHỌN HÌNH THỨC SAU

BÀI VIẾT MỚI NHẤT

Nhà nước không được ra quyết định thu hồi đất trong những trường hợp nào?

Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định và tiến hành thu hồi lại quyền sử dụng đất đã trao cho người sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất nhưng có hành vi vi phạm pháp luật về đất...

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền giao đất đối với những đối tượng nào?

Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi...

Trường hợp nào không được cưỡng chế thu hồi đất?

Cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất được thực hiện khi có đủ các điều kiện quy định tại Luật đất đai...

Chuyển đổi đất vườn sang đất ở hết bao nhiêu tiền?

Như vậy UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (cấp huyện) quyết định cho hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất sau khi nhận được đơn và thửa đất xin chuyển thuộc khu vực được phép...

Giấy chuyển nhượng đất viết tay có giá trị không?

Luật đất đai quy định giấy tờ chuyển nhượng đất phải được công chứng chứng thực. Vậy Giấy chuyển nhượng đất viết tay có giá trị...

Xem thêm

Liên hệ với Luật Hoàng Phi