Người sử dụng đất có quyền gì?

Nguyên tắc sử dụng đất 

Không chỉ quy định những đảm bảo cho người sử dụng đất, Luật đất đai năm 2013 còn xác định các nguyên tắc sử dụng đất nhằm định hướng cho việc sử dụng đất, tránh tình trạng sử dụng đất bừa bãi, lãng phí, sai mục đích… gây thiệt hại đến tài nguyên đất đai – nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn để phát triển đất nước.

Theo đó, việc sử dụng đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây: 

– Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất; 

Không phải ngẫu nhiên nguyên tắc này được đặt lên hàng đầu trong sử dụng đất, bởi lẽ, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chính là sự định hướng, thể hiện quan điểm, chiến lược quản lý và sử dụng đất trong tương lai của Nhà nước.

Việc sử dụng đất theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sẽ đảm bảo đất đai được sử dụng có hiệu quả và bền vững.

Không chỉ sử dụng đất đai đúng quy hoạch, kế hoạch mà người sử dụng đất còn phải sử dụng đất đúng mục đích. Việc sử dụng đất đúng mục đích sẽ góp phần duy trì và củng cố trật tự quản lý đất đai đã được Nhà nước xác lập. 

– Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh; 

Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên có hạn và vô cùng quý giá nên việc sử dụng đất đai tiết kiệm, có hiệu quả có ý nghĩa rất quan trọng không chỉ vì lợi ích trước mắt của chính người sử dụng đất mà còn vì lợi ích lâu dài của các thế hệ tương lai.

Hơn nữa, đất đai còn là một thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống nên thực hiện tốt nguyên tắc này còn góp phần thiết thực vào việc bảo vệ môi trường sống của con người. 

– Người sử dụng đất thực hiện các quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai và các quy định khác của pháp luật có liên quan. 

Quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất

Khái niệm quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất 

Sẽ là thiếu sót lớn khi nghiên cứu về địa vị pháp lý của người sử dụng đất mà lại không đề cập vấn đề quyền và nghĩa vụ của các chủ thể này.

Bởi lẽ, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là một bộ phận cấu thành nội dung địa vị pháp lý của người sử dụng đất.

Hơn nữa, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là một trong những chế định cơ bản của pháp luật đất đai.

Đề cập vấn đề quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất tức là xem xét việc người sử dụng đất được thực hiện những quyền và phải tuân thủ những nghĩa vụ gì.

Trước khi nghiên cứu khái niệm quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, chúng ta cần tìm hiểu khái niệm quyền và nghĩa vụ của một chủ thể pháp luật nói chung. 

Theo lí luận nhà nước và pháp luật thì quyền chủ thể được hiểu: “là cách xử sự mà pháp luật cho phép chủ thể được tiến hành”.

Nói cách khác, quyền chủ thể là khả năng của chủ thể xử sự theo cách thức nhất định được pháp luật cho phép. Nó là khả năng chủ thể có thể lựa chọn giữa việc xử sự theo cách thức mà nó được phép tiến hành hoặc không xử sự như vậy. 

Còn nghĩa vụ chủ thể được quan niệm: “là cách xử sự mà Nhà nước bắt buộc chủ thể phải tiến hành nhằm đáp ứng việc thực hiện quyền của chủ thể khác. Nghĩa vụ pháp lí tự nó không phải là hành vi mà chỉ là sự cần thiết phải xử sự như vậy. Nếu sự cần thiết ấy được thể hiện trong hoạt động thực tiễn thì nghĩa vụ pháp lí đó đã được thực hiện”. 

Như vậy, quyền và nghĩa vụ là hai mặt thống nhất không thể tách rời của chủ thể khi tham gia vào một quan hệ pháp luật.

Chủ thể luôn luôn được pháp luật cho hưởng quyền và các quyền này được Nhà nước bảo hộ; đồng thời, họ cũng bị bắt buộc phải thực hiện những trách nhiệm nhằm đáp ứng quyền của các chủ thể khác.

Không thể có việc một chủ thể chỉ được hưởng quyền mà không phải thực hiện bất kì một nghĩa vụ pháp lí nào khi tham gia một quan hệ pháp luật và ngược lại. Điều tương tự cũng được thực hiện trong lĩnh vực đất đai.

Khi một chủ thể tham gia quan hệ sử dụng đất, họ được pháp luật cho hưởng các quyền; đồng thời, pháp luật cũng bắt buộc chủ thể đó phải thực hiện những nghĩa vụ nhất định nhằm không làm tổn hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà nước và các chủ thể sử dụng đất khác.

Từ những phân tích trên đây, chúng ta có thể đưa ra khái niệm về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất như sau: 

– Quyền của người sử dụng đất là khả năng mà pháp luật cho phép người sử dụng đất được thực hiện những hành vi nhất định trong quá trình sử dụng đất nhằm sử dụng đất đúng mục đích, hợp lí, tiết kiệm và đạt hiệu quả kinh tế cao. 

– Nghĩa vụ của người sử dụng đất là cách xử sự mà pháp luật bắt buộc người sử dụng đất phải tiến hành trong quá trình sử dụng đất nhằm không làm tổn hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà nước và của các chủ thể sử dụng đất khác.

Quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất

Người sử dụng đất có các quyền chung sau đây: 

– Được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; 

– Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; 

Thành quả lao động, kết quả đầu tư được xác định bao gồm: Nhà, cửa, vật kiến trúc khác trên đất; khả năng sinh lợi, lợi thế của đất được tạo ra trong quá trình sử dụng đất.

Ví dụ: cải tạo đất xấu thành đất tốt, san lấp đất trũng thành đất bằng v.v.; sản phẩm thu hoạch từ cây trồng, vật nuôi… trong quá trình sử dụng đất vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản và làm muối. 

– Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; 

– Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; 

– Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình. 

Quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của người sử dụng đất được hiểu là quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có được do pháp luật quy định; do người sử dụng đất tự tạo ra trong quá trình sử dụng hoặc do nhận chuyển giao, nhận thừa kể từ người khác…mà không thuộc các trường hợp bị pháp luật cấm; 

– Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật đất đai; 

– Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm QSDĐ hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai. 

Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kể, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn QSDĐ. 

Người sử dụng đất không chỉ có các quyền chung được đề cập trên đây mà còn được quyền thực hiện các giao dịch dân sự về QSDĐ.

Quyền này lần đầu tiên xuất hiện khi Luật đất đai năm 1993 được ban hành và tiếp tục được kế thừa, phát huy trong Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1998 và năm 2001, Luật đất đai năm 2003.

Theo Luật đất đai năm 2013, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ theo quy định của pháp luật. 

Quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất 

Quyền lựa chọn hình thức giao đất, thuê đất là một quyền mới được bổ sung trong Luật đất đai năm 2003.

Trên cơ sở tổng kết 10 năm thi hành Luật đất đai năm 2003, Luật đất đai năm 2013 sửa đổi, bổ sung quy định về quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất cho phù hợp hơn.

Điều này thể hiện sự tôn trọng của Nhà nước đối với quyền tự do lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất dựa trên khả năng tài chính của người sử dụng đất.

Đây là một minh chứng cho việc pháp luật đất đai quan tâm và bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp cho người sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình sử dụng đất của người sử dụng đất.

Theo đó, quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất được quy định như sau: 

– Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 56 Luật đất đai năm 2013 được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. 

– Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.

Được chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và phải xác định lại giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển sang thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian theo quy định của Luật đất đai. 

Quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề

– Quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề bao gồm quyền về lối đi; cấp, thoát nước, tưới nước, tiêu nước trong canh tác; cấp khí ga; đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lí trên thửa đất liền kề. 

– Việc xác lập quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và phải thực hiện đăng kí tại văn phòng đăng kí đất đai. 

Thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất 

– Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ khi có giấy chứng nhận.

Đối với trường hợp chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất.

Trường hợp nhận thừa kế QSDĐ thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền. 

– Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng QSDĐ trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng QSDĐ đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật đất đai.

Nhận quyền sử dụng đất – Người nhận QSDĐ được quy định như sau: 

+ Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển QSDĐ nông nghiệp thông qua chuyển đổi QSDĐ quy định tại điểm b khoản 1 Điều 179 của Luật đất đai năm 2013. 

+ Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển QSDĐ thông qua nhận chuyển nhượng QSDĐ, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật đất đai năm 2013;

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển QSDĐ thông qua nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị QSDĐ theo quy định của Chính phủ. 

+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển QSDĐ thông qua nhận tặng cho QSDĐ theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 và điểm c khoản 1 Điều 179 của Luật đất đai năm 2013, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật đất đai năm 2013.

+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển QSDĐ thông qua nhận thừa kế QSDĐ. 

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển QSDĐ ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với QSDĐ ở hoặc được nhận QSDĐ ở trong các dự án phát triển nhà ở. 

+ Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận chuyển QSDĐ thông qua nhận góp vốn bằng QSDĐ. 

+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước giao đất, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê. 

+ Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước cho thuê đất. 

+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước công nhận QSDĐ đối với đất đang sử dụng ổn định. 

+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận QSDĐ theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận, thoả thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ.

Quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành;

Văn bản công nhận kết quả đấu giá QSDĐ phù hợp với pháp luật; văn bản về việc chia tách QSDĐ phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có QSDĐ chung. 

+ Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận QSDĐ theo kết quả hoà giải thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận;

Quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành. 

+ Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận QSDĐ từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập. 

+ Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ không phụ thuộc vào nơi cư trú, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 191 và Điều 192 Luật đất đai năm 2013. 

Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất Người sử dụng đất có các nghĩa vụ chung sau đây: 

– Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan; 

– Thực hiện kê khai đăng ký đất đai, làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ theo quy định của pháp luật; 

– Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;

– Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất; 

– Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan; 

– Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất; 

– Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng đất. 

Quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất mà có chung QSDĐ 

– Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật đất đai. 

Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật đất đai năm 2013. 

– Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà QSDĐ phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm.

Nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần QSDĐ của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai năm 2013. 

Trường hợp QSDĐ của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì uỷ quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất. 

– Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: 

+ Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản. 

+ Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp;

Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên. 

+ Các văn bản về thừa kế QSDĐ, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự. 

+ Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại UBND cấp xã.