Giao đất có thu tiền sử dụng đất trong những trường hợp nào?

Câu hỏi:

Xin chào Luật Hoàng Phi, tôi có một thắc mắc liên quan đến việc giao đất có thu tiền sử dụng đất. Theo quy định tại Luật Đất đai thì những đối tượng nào được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất?

Trả lời:

Luật Hoàng Phi xin được giải đáp thắc mắc về lĩnh vực đất đai của bạn như sau:

Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau:

Theo Điều 55 Luật đất đai 2013 quy định thì những trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong những trường hợp sau đây:

Thứ nhất: Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở; tổ chức kinh tế được giao đất đế thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở đế bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.

Quy định với nhóm chủ thể này so với Luật đất đai 2003, thì Luật đất đai 2013 đã thu hẹp đối tượng giao đất có thu tiền sử dụng đất (giảm hai đối tượng tương ứng với ba loại đất) chuyển sang thuê đất (đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh, đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh, đất nông nghiệp), chỉ còn giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất ở. Quy định này là phù hợp với thực tế hiện nay, khi mà quỹ đất “công” do Nhà nước quản lý không còn nhiều do phần lớn đất đai đã được giao, cho thuê cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài (gọi chung là người sử dụng đất).

Thứ hai: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.

Với quy định này cho thấy, lần đầu tiên Luật đất đai 2013 ghi nhận đối tượng là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở (trước đây đối tượng này chỉ có ở hình thức thuê đất của Nhà nước hoặc có đất từ hình thức góp vốn để hợp tác đầu tư).

Quy định mới này là một sự tiến bộ và cần thiết, thể hiện quan điểm của Đảng và Nhà nước ta về việc tôn trọng sự bình đẳng giữa các thành phần kinh tể, giữa nhà đầu tư trong -nước và nhà đầu tư nước ngoài trong hoạt động kinh doanh, khắc phục tình trạng đối xử bất bình đẳng giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài khi tiếp cận đất đai mà Luật đất đai 2003 đã bộc lộ, theo đó, các chủ thể đầu tư trong nước được Nhà nước giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở (Điều 34 Luật đất đai 2003), trong khi các tổ chức, cá nhân nước ngoài lại chỉ được Nhà nước cho thuê đất (Điều 35 Luật đất đai 2003). Vì vậy, sự thay đổi này là hợp lý và cần thiết.

Ngoài mục đích và ý nghĩa nêu trên, Luật đất đai 2013 ghi nhận thêm hình thức giao đất có thu tiền đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam cũng là nhằm thu hút nguồn vốn lớn của nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản, góp phần thúc đẩy thị trường này phát triển. Đồng thời, tạo cơ hội cạnh tranh lành mạnh và bình đẳng giữa các chủ thể đầu tư trong lĩnh vực này nhằm cung cấp cho thị trường bất động sản sự phong phú của hàng hoá bất động sản để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao và đa dạng của người tiêu dùng.

Thứ ba: Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.

Đây là quy định mới trong Luật đất đại 2013. Quy định này đã thể hiện tính thời sự, đáp ứng yêu cầu của thực tiễn đặt ra. Bởi trong Luật đất đai 2003, đất làm nghĩa trang, nghĩa địa là đối tượng thuộc nhóm được giao đất không thu tiền sử dụng đất và quy định này đã gây khó khăn khi giải quyết thực tiễn là có những dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng xuất hiện trong thời gian gần đây với bản chất là đầu tư hạ tầng để kinh doanh nhưng lại được hưởng ưu đãi không thu tiền sử dụng đất.

Do đó, Luật đất đai 2013 chia đất làm nghĩa trang, nghĩa địa thành 2 nhóm có địa vị pháp lý đất đai khác nhau là: nghĩa trang, nghĩa địa thông thường và dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyến nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng là nhằm giải quyết vướng mắc trên.

Quy trình giao đất có thu tiền sử dụng đất như thế nào?

Quy trình giao đất có thu tiền sử dụng đất được tiến hành theo các bước như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ tại Phòng tài nguyên và môi trường nơi có đất (theo Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).

Hồ sơ được quy định tại Điều 4 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT bao gồm những giấy tờ sau:

+ Đơn xin giao đất, cho thuê đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT.

+ Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất (Phòng tài nguyên và môi trường có trách nhiệm cung cấp trích lục bản đồ địa chính thửa đất đối với những nơi đã có bản đồ địa chính hoặc thực hiện trích đo địa chính thửa đất theo yêu cầu của người xin giao đất, thuê đất).

+ Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất.

Bước 2:  Phòng Tài nguyên và môi trường có trách nhiệm kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ, thẩm định nhu cầu sử dụng đất;

Trường hợp hồ sơ đúng, đủ, hợp lệ thì viết giấy biên nhận.

Trường hợp hồ sơ thiếu và không hợp lệ thì công chức tiếp nhận hồ sơ hướng dẫn để người nộp hồ sơ làm lại.

Thời gian thực hiện thủ tục giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:

Giao đất, thuê đất là không quá 20 ngày không kể thời gian giải phóng mặt bằng.thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.