Đất và nhà được xây dựng trên phần đất lấn chiếm có được bồi thường khi thu hồi không?

Câu hỏi:

Tôi là Trần Phương ở Thái Nguyên xin Luật sư tư vấn giúp tôi vấn đề sau: Năm 1996, Nhà bác tôi được cấp 45m2 đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bác tôi có lấn chiếm được thêm 10m2 và xây nhà trên diện tích 55m2 (có giấy phép xây dựng). Giờ Nhà nước chuẩn bị thu hồi đất nhà bác ấy để xây dựng khu công nghiệp. Vậy, việc bồi thường về đất và giá trị đầu tư trên đất như thế nào? Cảm ơn!

Trả lời:

Với câu hỏi của bạn Luật Hoàng Phi xin trả lời như sau:

Khoản 1 Điều 75 Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng như sau:

“Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.”.

Đất và nhà được xây dựng trên phần đất lấn chiếm có được bồi thường không

Như vậy, theo quy định trên thì gia đình bác bạn đã được cấp 45 m2 từ năm 1996, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên đủ điều kiện bồi thường. Do đó khi nhà nước thu hồi đất để xây dựng khu công nghiệp thì bác bạn sẽ được bồi thường theo Điều 79 luật đất đai 2013:

“Điều 79. Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường như sau:

a) Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền;

b) Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.

2. Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất.

3. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường về đất.

4. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”.

Cụ thể, trường hợp của bác bạn, về giá trị bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất bị bồi thường sẽ được bồi thường như sau:

+ Phần diện tích đất lấn chiếm sẽ không đươc bồi thường theo quy định tại khoản 3 Điều 82 Luật đất đai 2013. Bởi 10 m2 mà bác bạn đã lấn chiếm thì sẽ bị thu hồi do vi phạm pháp luật đất đai quy định tại Điểm e, Khoản 1 Điều 64 Luật đất đai 2013:

“Điều 64. Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai

1. Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm:

(…)

 e) Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;..“

+ Giá trị nhà ở được bồi thường: mặc dù gia đình bác bạn được cấp phép xây dựng trên diện tích 55m2 nhưng theo quy định tại Điều 5 Nghị định 64/2012/NĐ-CP thì điều kiện để được cấp giấy phép xây dựng là phải dựa trên diện tích đất được nhà nước cấp phép (trong trường hợp này được ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất)

“Điều 5. Điều kiện chung để được cấp giấy phép xây dựng đối với các loại công trình xây dựng và nhà ở riêng lẻ

Các loại công trình và nhà ở riêng lẻ được cấp giấy phép xây dựng khi đáp ứng các điều kiện sau:

1. Phù hợp với quy hoạch xây dựng, mục đích sử dụng đất, mục tiêu đầu tư.“.

Như vậy, về cơ bản phần diện tích đất lấn chiếm 10 m2 và diện tích nhà xây dựng trên phần đất đó sẽ không được bồi thường khi nhà nước thu hồi. Đối với phần diện tích 45 m2 và diện tích nhà còn lại sẽ vẫn được bồi thường theo quy định của Luật đất đai 2013.

Trong trường hợp cần tư vấn luật đất đai thêm, khách hàng có thể liên hệ với Luật sư của Luật Hoàng Phi qua TỔNG ĐÀI TƯ VẤN LUẬT  MIỄN PHÍ 19006557 để được tư vấn.