Chế độ pháp lý nhóm đất phi nông nghiệp theo quy định hiện nay

Chế độ pháp lý nhóm đất phi nông nghiệp

Đất phi nông nghiệp là khái niệm ra đời khi Luật đất đai năm 2003 được ban hành và được tiếp tục kế thừa trong Luật đất đai năm 2013.

Theo Điều 10 Luật đất đai năm 2013, căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau: nhóm đất nông nghiệp; nhóm đất phi nông nghiệp; nhóm đất chưa sử dụng.

Như vậy, nhóm đất phi nông nghiệp được hiểu bao gồm các loại đất không sử dụng vào mục đích nông nghiệp như trồng cây lâu năm; trồng rừng sản xuất; trồng rừng phòng hộ; trồng rừng đặc dụng; nuôi trồng thuỷ sản; làm muối và đất nông nghiệp khác.

Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất: 

– Đất ở, gồm: đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;

– Đất xây dựng trụ sở cơ quan;

– Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; 

– Đất xây dựng công trình sự nghiệp, gồm: đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hoá, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác; 

– Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, gồm: đất khu công nghiệp; cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản, đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; 

– Đất sử dụng vào mục đích công cộng, gồm: đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thuỷ nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác), thuỷ lợi;

Đất có di tích lịch sử, văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác; 

– Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng;

– Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ,

– Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;

– Đất sông ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng: 

– Đất phi nông nghiệp khác, gồm: đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất;

Đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở. 

Khái niệm đất khu dân cư

Đất khu dân cư là nơi cư trú của cả cộng đồng, là địa bàn phân bố các khu dân cư sinh sống tập trung. Với sự bùng nổ dân số như hiện nay ở nước ta, diện tích đất khu dân cư ngày càng tăng nhằm đáp ứng nhu cầu về chỗ ở của người dân.

Việc tìm hiểu đất khu dân cư dưới góc độ pháp lí là rất cần thiết nhằm xác lập cơ chế quản lý và sử dụng đất khu dân cư có hiệu quả, tránh tình trạng “đô thị hoá” đất nông nghiệp một cách tự phát, bừa bãi và không theo quy hoạch. 

Theo quy định của pháp luật đất đai: “Đất khu dân cư là đất được xác định để xây dựng các thành thị và các khu dân cư nông thôn” (Điều 55 Luật đất đai năm 1993).

Khái niệm đất khu dân cư có nội hàm rộng hơn khái niệm đất ở của mỗi hộ gia đình. Đất ở của mỗi hộ gia đình bao gồm: đất sử dụng để xây dựng nhà ở; xây dựng các công trình phục vụ trực tiếp đời sống của hộ gia đình hoặc vườn, ao năm trong cùng một thửa đất ở phù hợp với quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.

Đất khu dân cư không chỉ bao gồm đất ở của mỗi hộ gia đình mà còn có các loại đất khác như: đất sử dụng để chỉnh trang, phát triển đô thị và khu dân cư nông thôn; đất sử dụng xây dựng đường giao thông; đất di tích lịch sử, văn hoá, danh lam, thắng cảnh; đất xây dựng các cơ sở y tế, trường học, nhà văn hoá… phục vụ cho sinh hoạt và đời sống của người dân.

Luật đất đai năm 2013 đã xác định tương đối cụ thể nội hàm của khái niệm đất khu dân cư bao gồm đất ở tại nông thôn; đất ở tại đô thị; đất xây dựng khu chung cư, đất sử dụng để chỉnh trang, phát triển đô thị và khu dân cư nông thôn; đất ở có vườn, ao.

Căn cứ vào mục đích sử dụng, vào đặc điểm và yêu cầu của công tác quản lí mà pháp luật có các quy định riêng về việc quản lý và sử dụng mỗi loại đất này. 

Đất ở tại nông thôn hay còn được gọi là đất ở của hộ gia đình, cá nhân tại nông thôn được Luật đất đai năm 1993 quan niệm như sau: “Đất ở của mỗi hộ gia đình nông thôn bao gồm đất để làm nhà ở và các công trình phục vụ cho đời sống của gia đình” (Điều 52). 

Luật đất đai năm 2013 ra đời thay thế Luật đất đai năm 2003 đã quy định đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở; xây dựng các công trình phục vụ đời sống;

Vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Như vậy, Luật đất đai năm 2003 và Luật đất đai năm 2013 đều thống nhất quan niệm đất ở của mỗi hộ gia đình nông thôn bao gồm diện tích đất nằm trong khuôn viên của một hộ gia đình được sử dụng làm nhà ở và xây dựng các công trình phục vụ trực tiếp đời sống, sinh hoạt của hộ gia đình.

Tuy nhiên, Luật đất đai năm 2013 đã mở rộng phạm vi đất ở tại nông thôn so với Luật đất đai năm 2003.

Theo đó, đất ở tại nông thôn không chỉ gồm có đất để xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống của hộ gia đình mà còn có cả vườn, ao nằm trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Việc xác định cụ thể diện tích đất vườn, ao nằm trong cùng một thửa đất ở của hộ gia đình nhằm phù hợp với thực tiễn quản lý và sử dụng đất ở tại nông thôn hiện nay đồng thời tạo cơ sở pháp lí để giải quyết các khiếu kiện, tranh chấp xung quanh việc xác định diện tích đất ở trong trường hợp có vườn, ao nằm trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn. 

Đất ở tại đô thị: Luật đất đai năm 2013 quy định đất ở tại đô thị gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống,vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. 

Như vậy, Luật đất đai năm 2013 đã đưa ra một tiêu chí tương đối thống nhất trong việc xác định các loại đất thuộc đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị.

Theo đó, những loại đất được sử dụng để xây dựng nhà ở và xây dựng các công trình phục vụ trực tiếp đời sống của hộ gia đình trong cùng một thửa đất phù hợp với quy hoạch của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đều được xác định là đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị. Và 

Một số đặc điểm chủ yếu của đất khu dân cư

Do đất khu dân cư chủ yếu được con người sử dụng để ở nên loại đất này có một số đặc điểm chủ yếu sau đây: 

Thứ nhất, đất khu dân cư là địa bàn mà trên đó hình thành các cụm dân cư sinh sống tập trung, lâu dài nhưng giữa khu dân cư thành thị và khu dân cư nông thôn cũng có sự khác biệt.

Nếu như trên đất khu dân cư ở nông thôn hình thành các cụm dân cư với các hộ gia đình bao gồm nhiều thế hệ gắn bó với nhau bằng yếu tố huyết thống tương đối chặt chẽ thì ở đô thị, xu hướng hộ gia đình một, hai thế hệ với quy mô vừa và nhỏ đang trở nên phổ biến.

Tương tự như các nước đang phát triển trên thế giới, ở nước ta, xu hướng người dân ở khu vực nông thôn chuyển ra sinh sống tại các đô thị ngày càng tăng. 

Thứ hai, do sử dụng vào mục đích để ở nên đất khu dân cư thường được hình thành tại những nơi có vị trí địa lí thuận lợi cho đời sống và sinh hoạt của con người như xây dựng ở khu vực trung tâm của một vùng, gần các sông ngòi, hệ thống đường giao thông thuận tiện cho đi lại, giao lưu hàng hoá… 

Thứ ba, diện tích đất khu dân cư có xu hướng ngày càng tăng do việc hình thành, mở rộng khu dân cư trên đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp hoặc đất chưa sử dụng.

Đây là hệ quả tất yếu của hiện tượng “bùng nổ” dân số ở nước ta, các hộ gia đình có xu hướng tách nhỏ ra.