Trang chủ » Tư vấn pháp Luật » Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử đất khi ngân hàng phát mãi

Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử đất khi ngân hàng phát mãi

Năm 2013, gia đình tôi có vay ở Quỹ tín dụng nhân dân ở địa phương số tiền là 500.000.000 VND cho mục đích sản xuất – kinh doanh. Trước khi cho vay, Quỹ tín dụng có khảo sát và định giá 3 thửa đất của nhà tôi với tổng diện tích 4200 m2 (Bốn nghìn hai trăm mét vuông) là 720.000.000 VND – làm tài sản thế chấp. Do làm ăn khó khăn, thua lỗ, nên gia đình tôi không trả được nợ. Quỹ tín dụng đem tài sản thế chấp ra phát mãi, được định giá lại là 302.000.000 VNĐ. Tôi muốn hỏi việc định giá lại là đúng hay sai? Trách nhiệm của chúng tôi nếu không trả được nợ và xin tư vấn cho tôi cách giải quyết hợp lý nhất.

Câu hỏi:

Tôi tên Đồng, hiện tôi có một số những băn khoăn xin nhờ Luật sư tư vấn giúp:

Năm 2013, gia đình tôi có vay Quỹ tín dụng nhân dân ở địa phương nơi đang sinh sống với số tiền là 500.000.000 VND cho mục đích sản xuất – kinh doanh. Trước khi cho vay, Quỹ tín dụng có khảo sát và định giá 3 thửa đất của nhà tôi với tổng diện tích 4200 m2 (Bốn nghìn hai trăm mét vuông) là 720.000.000 VND – làm tài sản thế chấp.

Do việc làm ăn gặp khó khăn và bị thua lỗ, gia đình tôi không có khả năng chi trả kéo dài từ 2013-2016. Số tiền lãi và gốc hiện tại đã lên đến 680.000.000 VND. Sau đó, Quỹ tín dụng có đem tài sản thế chấp của gia đình tôi ra phát mãi. Ban thẩm định giá định giá 3 thửa đất 4200 m2 của tôi hiện tại bây giờ là 302.000.000 VND. Quỹ tín dụng yêu cầu gia đình tôi phát mãi tài sản thế chấp với giá 302.000.000 VND và phải trả tiếp số tiền còn lại là 378.000.000 VND. Quỹ tín dụng cũng đưa ra phương án là gia đình tôi có thể trả góp số tiền trên theo từng năm (50.000.000 VND/năm) và trả cho đến khi đủ thì thôi.

Do gia đình tôi không có khả năng chi trả và cảm thấy rất thiệt thòi về việc tài sản thế chấp giờ đây sau khi định giá chỉ còn 302.000.000 VND nên có một số câu hỏi nhờ Luật sư giải đáp giúp như sau:

1. Về việc thẩm định giá lại tài sản thế chấp như vậy là đúng hay sai?

2. Nếu không có khả năng chi trả như vậy thì sẽ chịu trách nhiệm như thế nào trước pháp luật?

3. Luật sư có thể tư vấn và đưa ra phương án giải quyết sao cho có phần lợi nhất về trường hợp của gia đình tôi.

Trả lời:

Xin chào bạn, với câu hỏi của bạn Luật sư Luật Hoàng Phi xin trả lời như sau:

1) Thứ nhất, về việc thẩm định lại tài sản thế chấp của các tổ chức tín dụng là đúng,

bởi lẽ:

Theo quy định tại khoản 1 điều 8 Nghị định 178/1999/ NĐ-CP về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng có ghi:

Điều 8. Xác định giá trị tài sản bảo đảm tiền vay

1. Tài sản bảo đảm tiền vay phải được xác định giá trị tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm; việc xác định giá trị tài sản tại thời điểm này chỉ để làm cơ sở xác định mức cho vay của tổ chức tín dụng, không áp dụng khi xử lý tài sản để thu hồi nợ. Việc xác định giá trị tài sản bảo đảm tiền vay phải được lập thành văn bản riêng kèm theo hợp đồng bảo đảm”.

Theo quy định trên ta có thể thấy, việc xác định giá trị tài sản bảo đảm tại thời điểm cho vay vốn chỉ là một cơ sở xác định mức cho vay của các tổ chức tín dụng. Pháp luật sẽ không căn cứ vào giá trị tài sản bảo đảm được định giá ban đầu để tiến hành xử lý tài sản khi thu hồi nợ. Trên thực tế, bất kỳ quy trình cấp phát tín dụng của các tổ chức tín dụng nào cũng đều rất chú trọng tới khâu định giá lại tài sản bảo đảm. Việc định giá lại tài sản bảo đảm một mặt giúp ngân hàng có thể nắm rõ được giá trị của tài sản, tính thanh khoản của tài sản, qua đó giúp các tổ chức tín dụng hạn chế được rủi ro, đảm bảo tính pháp lý, lợi ích hợp pháp của ngân hàng đối với tài sản bảo đảm. Mặt khác, thông qua hoạt động định giá lại tài sản bảo đảm định kỳ, các cán bộ tín dụng tìm hiểu, đánh giá lại tính pháp lý của tài sản thế chấp. Vì nếu không đánh giá đúng tính pháp lý của tài sản thì rất dễ xảy ra tranh chấp về tài sản bảo đảm và gây thiệt hại đến lợi ích của các tổ chức tín dụng. Do vậy, việc quỹ tín dụng nhân dân khi phát mãi tài sản thế chấp của gia đình bạn là 3 thửa đất, với tổng diện tích là 4200m2 có tiến hành thẩm định lại giá trị tài sản thế chấp là hoàn toàn hợp lý và đúng quy định của luật.

Với trường hợp của bạn, tại sao lại có sự chênh lệch quá nhiều giữa giá trị tài sản thế chấp ban đầu được định giá là 720.000.000 VNĐ với giá trị tài sản thế chấp khi bị đem ra xử lý để thu hồi nợ  là 302.000.000 VNĐ, có thể do rất nhiều nguyên nhân. Có thể do ban đầu khi thẩm định giá trị tài sản bảo đảm, các cán bộ thẩm định đã thực hiện qua loa, bỏ qua một số khâu trong quy trình thẩm định, thậm chí chỉ căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thẩm định, dẫn tới sai sót trong quá trình xác định giá trị mảnh đất. Cũng có thể, do tại thời điểm xử lý, nhu cầu của thị trường đối với tài sản bảo đảm không cao, tính thanh khoản của tài sản thấp hoặc có thể do diện tích mảnh đất được phát mãi quá lớn nên nhu cầu mua, đấu giá bị thu hẹp. Tất cả những nguyên nhân này, có thể làm cho mặc dù giá trị tài sản thế chấp có giá trị sử dụng rất lớn nhưng khi mang ra phát mãi thì giá trị được thẩm định lại không cao.

Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử đất khi ngân hàng phát mãi

Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử đất khi ngân hàng phát mãi

2) Thứ hai, Về trách nhiệm phải chịu nếu không có khả năng chi trả:

Căn cứ vào quy định tại điều 33 Quyết định 271/QĐ-NH1 về việc ban hành quy chế thế chấp, cầm cố tài sản và bảo lãnh vay vốn ngân hàng:

Điều 33.- Xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp.

Khi đến hạn trả nợ ghi trong hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp mà bên thế chấp không trả được nợ, lãi và tiền phạt (nếu có) thì bên nhận thế chấp được quyền yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đã thế chấp để thu hồi nợ. Tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai và Bộ luật dân sự”.

Như vậy, về nguyên tắc khi đến hạn trả nợ mà gia đình bạn không trả được nợ thì tài sản thế chấp của bạn là quyền sử dụng 3 thửa đất nói trên sẽ được đem ra bán đấu giá để thu hồi nợ. Trường hợp của bạn, phía ngân hàng đã mang giá trị quyền sử dụng 3 thửa đất nói trên ra phát mãi, nhưng giá trị được định giá chỉ có 302.000.000 VNĐ, và gia đình bạn còn phải trả số tiền là 378.000.000VNĐ. Quỹ tín dụng cũng đã đưa ra phương án để gia đình bạn trả góp số tiền trên theo từng năm ( 50.000.000 VNĐ/năm) và trả cho đến khi đủ thì thôi. Theo đó, gia đình bạn buộc phải thanh toán phần nợ còn thiếu cho Tổ chức tín dụng. Trường hợp gia đình bạn không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ thì phía Ngân hàng hoàn toàn có thể khởi kiện lên cơ quan có thẩm quyền. Khi đó, gia đình bạn buộc phải chịu chế tài theo quy định của pháp luật.

3) Thứ ba, về phương án giải quyết:

Đối với trường hợp của bạn, chúng tôi đề xuất một phương án như sau, bạn có thể tham khảo. Ba thửa đất mà gia đình bạn sử dụng làm tài sản thế chấp, có thể giá trị thực của nó là rất lớn. Do đó, gia đình bạn có thể thỏa thuận với ngân hàng về việc xử lý mảnh đất đó, bằng cách xin được phép bán mảnh đất đó để thanh toán nợ. Giữa bạn, người mua đất và phía ngân hàng phải cùng thỏa thuận, đưa ra một phương án phù hợp nhất. Bởi lẽ, mục đích cuối cùng của các tổ chức tín dụng khi xử lý tài sản bảo đảm cũng chỉ mong thu hồi được khoản nợ đã cho vay. Nếu bạn có thể bán mảnh đất này với số tiền lớn thì có thể dùng để trả nợ cho ngân hàng và cũng giảm bớt gánh nặng kinh tế khi mỗi năm phải chi trả một số tiền rất lớn, trong khi kinh tế hiện nay đang vô cùng khó khăn. Chúc bạn may mắn và thành công!

Trong trường hợp cần tư vấn thêm, khách hàng có thể liên hệ với Luật sư của Luật Hoàng Phi qua TỔNG ĐÀI TƯ VẤN LUẬT MIỄN PHÍ 19006557 để được tư vấn.

Tác giả

Nguyễn Văn Phi

Ông Nguyễn Văn Phi có 12 năm kinh nghiệm tư vấn , hành nghề Luật tại Việt Nam liên quan đến dự án đầu tư nước ngoài; mua bán, sáp nhập doanh nghiệp; Luật doanh nghiệp; giải quyết tranh chấp thương mại; Sở hữu trí tuệ; tranh tụng và giải quyết tranh chấp; bảo hiểm và ngân hàng. Trước khi thành lập ra Luật Hoàng Phi, Ông Phi đã từng làm việc tại Investconsult, Phụ trách pháp chế tại ngân hàng PG bank.

Xem thêm thông tin của tác giả

TỔNG ĐÀI TƯ VẤN PHÁP LUẬT: 1900.6557 – TƯ VẤN PHÁP LUẬT TRỰC TUYẾN

CHÚNG TÔI LUÔN SẴN SÀNG LẮNG NGHE – TƯ VẤN – GIẢI ĐÁP CÁC THẮC MẮC

1900 6557“Một cuộc gọi, mọi vấn đề”

BÀI VIẾT LIÊN QUAN

Tài sản bảo đảm theo quy định của Bộ luật Dân sự mới nhất

Xin chào Luật sư, tôi muốn hỏi rằng theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 thì tài sản bảo đảm được quy định

Subscribe
Thông báo cho
guest
0 Comments
Inline Feedbacks
View all comments

Không chỉ nhìn chúng tôi làm - Hãy nghe khách hàng nói về chúng tôi

Hơn 10.000+ khách hàng đã sử dụng dịch vụ của chúng tôi

Chị Thanh Thủy
Phụ Trách Kinh Doanh
Công Ty Vận Tải & Du Lịch Sơn Tùng

"Đội ngũ chuyên viên tư vấn rất nhiệt tình và có chuyên môn cao. Mọi vấn đề được các luật sư của Luật Hoàng Phi giải đáp cặn kẽ. Cảm ơn các bạn rất nhiều!"

Anh Nguyễn Đăng Quyết
Kinh Doanh
Công ty FPT Telecom

"Cảm ơn Luật Hoàng Phi vì dự án đã hoàn thành rất tốt đẹp! Chúc Công ty thành công rực rỡ. Mong sau này sẽ có cơ hội hợp tác và giới thiệu bạn bè. Một lần nữa xin cám ơn!"

Chị Hồng Gấm
P. Giám Đốc
Công ty TNHH Bất Động Sản Tây Đô

"Rất hài lòng khi sử dụng dịch vụ của Luật Hoàng Phi. Trong thời gian trao đổi làm giấy phép, các bạn chuyên viên rất nhiệt tình tư vấn và hướng dẫn dịch vụ. Cảm ơn các bạn rất nhiều. Xứng đáng 5*"

Anh Nam
Chủ Tịch
Công ty Bất Động Sản Hùng Vương

"Chúng tôi rất hài lòng trong quá trình hợp tác với Luật Hoàng Phi. Tôi ấn tượng bởi sự nhiệt tình và chuyên nghiệp của bộ phận thành lập doanh nghiệp với sở hữu trí tuệ. Xin cảm ơn."

Chị Bích Trâm
Trưởng Phòng Thương Hiệu
Công ty Tư Vấn Thiết Kế Nội Thất Vũ Cường

"Tôi khá hài lòng với sự hợp tác của Luật Hoàng Phi. Tôi đánh giá cao chất lượng dịch vụ của Công ty. Hy vọng sẽ tiếp tục hợp tác phát triển thương hiệu trong thời gian tới."

Anh Công
Giám đốc
Công ty Nhadat24h.net

"Tôi cảm thấy hài lòng về cách giao tiếp, chăm sóc khách hàng rất thân thiện, các bạn chuyên viên trao đổi công việc rất nhanh. Có dự án tiếp theo tôi sẽ hợp tác cùng Luật Hoàng Phi."

Anh Hài
Trưởng Phòng Voice
FPT Telecom

"Luật Hoàng Phixử lý hồ sơ điều chỉnh dự án đầu tư, bổ sung ngành nghề kinh doanh bất động sản và các ngành nghề liên quan rất nhanh chóng, hiệu quả. Chúng tôi vô cùng cảm thấy hài lòng về dịch vụ của các bạn. Chúng tôi sẽ tiếp tục sử dụng và giới thiệu đối tác, khách hàng của mình!”"

Chị Thanh Trà
Giám đốc
Công ty TNHH Thời Trang Sao Việt

"Tôi hợp tác với lãnh đạo Luật Hoàng Phiđã khá lâu. Mối quan hệ giữa lãnh đạo của Luật Hoàng Phi với Ngân hàng BIDV rất tốt trong các dịch vụ liên quan đến tín dụng, ngân hàng, tài chính. Tôi đánh giá cao phong cách làm việc chuyên nghiệp và thái độ nhiệt tình của Luật Hoàng Phi. Các bạn luôn hợp tác và làm việc với tâm thế hỗ trợ và đồng hành"

Anh Hòe
Giám đốc
Thẩm Mỹ Viện EVA XINH

"Tôi nhận thấy Luật Hoàng Phicó đội ngũ nhân sự đầy sức trẻ với sự tận tâm, nhiệt huyết trong công việc. Đội ngũ của các bạn luôn không quản ngại khó khăn, làm việc rất trách nhiệm phục vụ cho các dự án tư vấn mà chúng tôi ký kết với các bạn. Thật tuyệt vời khi chúng tôi có cơ hội trao đổi và hợp tác với các bạn"

Chị Nga
Giám đốc
Công ty Takichi

"Luật Hoàng Phi có đội ngũ chuyên viên năng động và đầy nhiệt huyết. Luật Hoàng Phi đã giúp chúng tôi đạt được các giấy phép kinh doanh cần thiết trong quá trình mở rộng hoạt động kinh doanh của Công ty trên khắp cả nước"

Anh Tùng
Giám đốc
Công ty Truyền Thông Sen Media

"Tôi nhận thấy Luật Hoàng Phi thực sự là người bạn đồng hành trên chặng đường pháp lý và quản trị cho các doanh nghiệp SMEs. Các dịch vụ tư vấn của Hãng tư vấn rất chất lượng, hiệu quả và đạt được mục đích của khách hàng"

Anh Huy
Giám đốc
Công ty Fisco

"Công ty Luật Hoàng Phi của các bạn làm việc rất chuyên nghiệp, phối hợp tốt giữa khâu tư vấn và thực thi giải pháp. Tôi đánh giá cao cho nỗ lực thực hiện công việc đạt kết quả sớm hơn kỳ vọng của chúng tôi!"

Ông Vũ Cường
Giám đốc
Công ty xuất nhập khẩu Kiên Cường

"Tôi cảm thấy hài lòng về dịch vụ của các bạn. Các bạn làm tôi bị thuyết phục hoàn toàn. Tôi sẽ tiếp tục ủng hộ các bạn. Chúc các bạn luôn phục vụ khách hàng thật tốt!"

Bà Lan Anh
Trưởng phòng Marketing
Công ty Beyondblue

"Xin cảm ơn Luật Hoàng Phi rất nhiều. Chúng tôi hài lòng về thiết kế cũng như tôn trọng thái độ phục vụ của đội ngũ nhân viên Quý Công ty. Chúc công ty ngày càng phát triển và hy vọng có cơ hội tiếp tục được hợp tác cùng các bạn"

Chị Thúy Diễm
CEO
Công ty tổ chức sự kiện sắc màu

"Cảm ơn Luật Hoàng phi đã hoàn thành việc đăng ký sở hữu trí tuệ cho chúng tôi. Tôi đánh giá 5* cho những nỗ lực và cố gắng cũng như tay nghề tuyệt vời của các bạn"

Anh Tiến Quang
CEO
Tập Đoàn Nexus

"Chúng tôi khá hài lòng dịch vụ thành lập Doanh nghiệp của các bạn. Đội ngũ tư vấn đã làm việc rất chuyên nghiệp. Các bạn đã thấu hiểu nguyện vọng của khách hàng."

Hotline: 1900.6557