Trang chủ Tìm hiểu pháp Luật Tư vấn Luật Đất đai – Nhà ở Quy định của pháp luật về cá nhân sử dụng đất?
  • Thứ sáu, 10/05/2024 |
  • Tìm hiểu pháp Luật |
  • 444 Lượt xem

Quy định của pháp luật về cá nhân sử dụng đất?

Nhà nước chủ trường giao đất cho người dân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp và cấp giấy chứng nhận QSDĐ. 

Khái niệm địa vị pháp lý của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất

Trong xã hội, các hình thức sở hữu, sử dụng đất rất đa dạng và luôn gắn với hoạt động của nhiều loại chủ thể.

Vì vậy, việc giải quyết các mối quan hệ đó một cách đúng đắn, hợp quy luật, hợp lòng người được xem là biện pháp quyết định trong tổng thể các biện pháp nhằm tăng cường công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai, xử lí tốt những vấn đề tồn tại và thúc đẩy kinh tế phát triển. 

Bắt đầu từ Nghị quyết của Bộ Chính trị số 10/NQ-TW ngày 05/4/1988 về đổi mới quản lý kinh tế trong nông nghiệp, hộ gia đình được xác định là một đơn vị kinh tế tự chủ.

Nhà nước chủ trường giao đất cho người dân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp và cấp giấy chứng nhận QSDĐ. 

Thể chế hoá chính sách đó, Luật đất đai năm 1993 đã đặt nền tảng cho việc xác lập địa vị pháp lý của hộ gia đình.

Với tư cách là một đơn vị kinh tế chủ yếu, trực tiếp sản xuất nông nghiệp, hộ gia đình trở thành chủ thể độc lập trong quan hệ pháp luật đất đai.

Sự thừa nhận vai trò quan trọng của hộ gia đình với các yếu tố năng động của họ trong nền kinh tế đã chứng tỏ rằng, việc xác lập tự cách pháp lý của hộ gia đình trong quan hệ pháp luật đất đai tạo nên cơ sở pháp lý cần thiết cho việc phát triển kinh tế hộ gia đình, 

Việc xác định hộ gia đình là đơn vị kinh tế đã chi phối đời sống pháp luật của chủ thể này.

Quan niệm về hộ gia đình không chỉ hiểu theo nghĩa quan hệ gia đình và nơi cư trú, bao gồm những cá nhân có quan hệ với nhau như ông, bà, cha, mẹ, vợ chồng, con, anh chị em ruột cùng sống và sinh hoạt chung trong một gia đình hoặc có thể hộ gia đình là những người được ghi tên trong hộ khẩu có mối quan hệ huyết thống gần gũi.

Có thể thấy rằng, tất cả thành viên của hộ gia đình đều là thành viên của gia đình nhưng không phải thành viên của gia đình cũng là thành viên của hộ gia đình, bởi vì chỉ những thành viên nào hội đủ những yếu tố mà pháp luật quy định mới trở thành thành viên của hộ gia đình, loại trừ cách nhìn về hộ gia đình chỉ dựa vào hình thái bên ngoài như: các thành viên phải có chung hộ khẩu.

Có người vì những lí do nhất định vẫn có chung hộ khẩu với gia đình nhưng không có quyền lợi kinh tế gắn bó với gia đình hoặc quan niệm hộ gia đình theo nghĩa truyền thống của một gia đình. 

Như vậy, hộ gia đình là một chủ thể trong quan hệ pháp luật đất đai, gồm những thành viên gắn bó với nhau do quan hệ huyết thống hoặc quan hệ hôn nhân, cùng có tên trong hộ khẩu, có hoạt động kinh tế chung và tài sản chung. 

– Cá nhân sử dụng đất 

Cá nhân sử dụng đất là chủ thể trong quan hệ pháp luật đất đai, được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ hoặc nhận chuyển QSDĐ. 

Nếu so sánh với thành viên trong hộ gia đình ta có thể thấy sự khác biệt giữa chủ thể này với cá nhân sử dụng đất về tư cách pháp lí.

Khi Nhà nước giao đất cho hộ gia đình thì các thành viên trong hộ là đồng quyền sử dụng đối với tài sản chung đó.

Từng thành viên không trực tiếp thực hiện trách nhiệm của người sử dụng đất đối với Nhà nước hoặc thực hiện các giao dịch về QSDĐ mà phải thông qua người đại diện hợp pháp cho hộ gia đình gọi là chủ hộ.

Loại chủ thể này có vai trò quan trọng trong việc, định đoạt tài sản chung của hộ. Với tư cách đại diện cho tất cả các thành viên, chủ hộ có thể thực hiện các giao dịch dân sự vì lợi ích chung của cả hộ gia đình.

Ví dụ như, giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ. 

Còn cá nhân sử dụng đất là chủ thể được Nhà nước trực tiếp cho phép sử dụng đất thông qua những hình thức nhất định và chủ thể này độc lập chịu trách nhiệm bằng chính các hành vi của mình trong quá trình thực hiện các quyền và nghĩa vụ khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai.

Có một điểm chung giữa các chủ thể là cá nhân sử dụng đất, cho dù họ là cá nhân sử dụng đất ở trong nước hay người Việt Nam định cư ở nước ngoài, khi được Nhà nước Việt Nam cho phép sử dụng đất thì trong mọi trường hợp đều nhận danh cá nhân mình thực hiện mọi quy định của pháp luật và chịu trách nhiệm về những hậu quả pháp lí (nếu có) do hành vi của họ gây ra.

Ngoại trừ trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm, còn lại QSDĐ của cá nhân đều là tài sản của các cá nhân đó.

Chẳng hạn, theo quy định của Luật đất đai năm 2013, khi sử dụng đất dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất thì các chủ thể đều được quyền lựa chọn giữa hai hình thức thanh toán đó là thuê đất trả tiền hàng năm và thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.

Trường hợp Nhà nước thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì họ được quyền thế chấp bằng QSDĐ thuê và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam trong thời hạn thuê đất. 

Phân loại các hộ gia đình, cá nhân 

Bắt đầu từ Luật đất đai năm 1987, khái niệm “người sử dụng đất được chính thức ghi nhận nhằm xác định những đối tượng được Nhà nước giao đất để sử dụng ổn định lâu dài và mối quan hệ giữa những chủ thể này đối với Nhà nước.

Đó là các nông trường, lâm trường, hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức xã hội và cá nhân.

Đến Luật đất đai năm 1993 pháp luật quy định thêm một loại quyền hết sức quan trọng, trả lại cho người sử dụng đất vai trò là người làm chủ thực sự, người quyết định chất lượng, hiệu quả của quá trình sử dụng đất, làm cho họ gắn bó với đất đai hơn, đó là quyền chuyển QSDĐ thông qua năm hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ.

Tuy nhiên, Luật đất đai năm 1993 mới chỉ dừng lại ở mức độ nhất định khi quy định loại quyền này cho những đối tượng được Nhà nước giao đất.

Vậy, những tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nhận QSDĐ từ người khác hoặc được Nhà nước hợp thức hoá QSDĐ có phải là người sử dụng đất hay không?

Điều này đã không được làm rõ, tạo ra sự thiếu nhất quán trong quá trình thực hiện những quy định của pháp luật.

Vì thế Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đại năm 1998 đã mở rộng khái niệm người sử dụng đất bằng quy định: Những trường hợp nhận QSDĐ từ người khác cũng được coi là người sử dụng đất, được thực hiện đầy đủ những quyền và nghĩa vụ mà pháp luật quy định.

Luật đất đai năm 2013 đã thể hiện những bước tiến xa hơn khi mở rộng phạm vi và nội hàm của khái niệm người sử dụng đất.

Các chủ thể được phép tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai với tên gọi là người sử dụng đất ngày càng đa dạng hơn, đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất hết sức phong phú, phù hợp với những yêu cầu của nền kinh tế thị trường.

Có thể thấy rằng, cùng với quá trình hoàn thiện khái niệm người sử dụng đất là quá trình pháp luật hướng tới sự đảm bảo một cách sâu rộng những lợi ích thiết thực cho người sử dụng đất, đặc biệt là hộ gia đình, cá nhân.

Đây là loại chủ thể chủ yếu đang trực tiếp sử dụng đất. Kế thừa quy định của Luật đất đai năm 2003, Luật đất đai năm 2013 tiếp tục phân loại rõ hơn chủ thể sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhận ra thành ba loại:

– Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế quyền sử dụng đất

– Hộ gia đình, cá nhân thuê được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; 

– Hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất có thu tiền sử dụng đất, hoặc thuê đất. 

Căn cứ để phân loại chủ thể này là:

– Hình thức sử dụng đất.

– Nguồn gốc sử dụng đất. 

– Nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước. Nhà nước giao đất nông nghiệp trong hạn mức cho các hộ gia đình, cá nhân trực tiếp lao động nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối theo hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất là nhằm thực hiện các chính sách đất đai của Nhà nước đối với người nông dân, bảo vệ những thành quả cách mạng về ruộng đất trong các thời kì lịch sử khác nhau.

Việc không thu tiền sử dụng đất đối với đối tượng này không làm ảnh hưởng đến quyền định đoạt QSDĐ của họ.

Nói cách khác, khi Nhà nước giao đất nông nghiệp cho những người nông dân để sản xuất nông nghiệp Nhà nước thì cũng đồng thời trao luôn cho họ quyền sở hữu đối với QSDĐ.

Điều này giải thích vì sao khi phân loại hộ gia đình cá nhân sử dụng đất pháp luật lại chia thành: hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức;

Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế quyền sử dụng đất; hộ gia đình, cá nhân thuê được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;

Hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất có thu tiền sử dụng đất, hoặc thuê đất. 

– Hộ gia đình cá nhân được Nhà nước giao đất bao gồm: Hộ gia đình, cá nhân tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối đối với diện tích đất nông nghiệp trong hạn 

mức, hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở. 

– Hộ gia đình, cá nhân thuê được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê gồm:

Hộ gia đình cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt quá hạn mức được giao; hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ;

Đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản, đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất xây dựng các công trình công cộng có mục đích kinh doanh. 

– Hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất có thu tiền sử dụng đất, hoặc thuê đất.

Những đối tượng nói trên là loại chủ thể được Nhà nước trực tiếp thiết lập mối quan hệ pháp lí khi tham gia vào quá trình sử dụng đất. 

– Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển QSDĐ bao gồm các hình thức nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ.

Riêng đối với những trường hợp nhận thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ thì QSDĐ của người sử dụng đất chưa hoàn toàn chấm dứt mà chỉ tạm thời bị hạn chế trong thời gian thực hiện các quan nói trên.

Vì thế, bên nhận thế chấp, nhận góp vốn không phải là đối tượng được pháp luật xếp vào trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận QSDĐ. 

Việc cho phép các hộ gia đình, cá nhân thực hiện quyền chuyển QSDĐ thể hiện thái độ của Nhà nước trong việc đảm bảo quyền định đoạt đối với tài sản thuộc sở hữu của hộ gia đình, cá nhân đó là QSDĐ.

Đây cũng chính là cơ sở kích thích sự chuyển dịch đất đai một cách hợp lí dựa trên những nhu cầu tất yếu, nội tại của quan hệ sử dụng đất. 

– Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại khoản 1, khoản 2, khoản 3 Điều 100 của Luật đất đai và các trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất được Nhà nước công nhận QSDĐ để cấp giấy chứng nhận QSDĐ bao gồm:

Những đối tượng là hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014, có hộ khẩu thường trú tại địa phương, trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế đặc biệt khó khăn.

Là người sử dụng đất ổn định được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận QSDĐ.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai nhưng đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004, không vi phạm pháp luật đất đai, được UBND cấp xã xác nhận là không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm khu dân cư nông thôn được Nhà nước cấp giấy chứng nhận QSDĐ. 

Những quy định nói trên đã thể hiện rất rõ chính sách cụ thể của Nhà nước trong việc tôn trọng và bảo vệ quyền tài sản của người sử dụng đất có nguồn gốc sở hữu tư nhân mà không thuộc diện tịch thu, trung thu, trưng mua… theo các chính sách trước đây của Nhà nước. 

Như vậy, bất luận trong trường hợp nào dù là đất do Nhà nước giao, đất do nhận chuyển quyền từ những chủ thể khác hoặc QSDĐ được Nhà nước công nhận thì QSDĐ đều được coi là tài sản thuộc sở hữu của các hộ gia đình, cá nhân đó. 

Khi quy định quyền và nghĩa vụ cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trong các trường hợp nói trên, pháp luật đã thể hiện rất rõ khía cạnh đặc biệt đối với loại tài sản này. 

ĐỂ ĐƯỢC TƯ VẤN QUÝ KHÁCH CÓ THỂ CHỌN HÌNH THỨC SAU

BÀI VIẾT MỚI NHẤT

Nhà nước không được ra quyết định thu hồi đất trong những trường hợp nào?

Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định và tiến hành thu hồi lại quyền sử dụng đất đã trao cho người sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất nhưng có hành vi vi phạm pháp luật về đất...

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền giao đất đối với những đối tượng nào?

Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi...

Trường hợp nào không được cưỡng chế thu hồi đất?

Cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất được thực hiện khi có đủ các điều kiện quy định tại Luật đất đai...

Chuyển đổi đất vườn sang đất ở hết bao nhiêu tiền?

Như vậy UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (cấp huyện) quyết định cho hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất sau khi nhận được đơn và thửa đất xin chuyển thuộc khu vực được phép...

Giấy chuyển nhượng đất viết tay có giá trị không?

Luật đất đai quy định giấy tờ chuyển nhượng đất phải được công chứng chứng thực. Vậy Giấy chuyển nhượng đất viết tay có giá trị...

Xem thêm

Liên hệ với Luật Hoàng Phi