Thay đổi tài sản nhà trước khi bàn giao nhà cho bên mua

Câu hỏi:

Kính thưa Luật sư. Trường hợp của tôi như sau: vợ chồng tôi mua một nhà cùng địa phương, cả hai bên đã thuận mua vừa bán và có ký giấy nhận tiền lần đầu, có chữ ký của cả hai vợ chồng bên bán cùng người chứng kiến. Nhưng trong thời gian trả hết số tiền thì bên bán đã tự ý thay đổi cửa gỗ từ loại quý sang loại gỗ thường. Bây giờ tôi phải làm như thế nào để bảo đảm quyền lợi cho mình.

Trả lời:

Với câu hỏi của bạn, luật sư của Luật Hoàng Phi xin được trả lời như sau: 

Theo quy định tại Điều 451 Bộ luật dân sự 2005 quy định về nghĩa vụ của bên bán nhà ở như sau: 

“Bên bán nhà ở có các nghĩa vụ sau đây:

1. Thông báo cho bên mua về các hạn chế quyền sở hữu đối với nhà mua bán, nếu có;

2. Bảo quản nhà ở đã bán trong thời gian chưa giao nhà ở cho bên mua;

3. Giao nhà ở đúng tình trạng đã ghi trong hợp đồng kèm theo hồ sơ về nhà cho bên mua;

4. Thực hiện đúng các thủ tục mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật.”

–  Tại Điều 452 Bộ luật dân sự 2005 quy định về quyền của bên bán nhà ở:

“Bên bán nhà ở có các quyền sau đây:

1. Yêu cầu bên mua nhận nhà đúng thời hạn đã thoả thuận;

2. Yêu cầu bên mua trả tiền đúng thời hạn, theo phương thức đã thoả thuận;

3. Yêu cầu bên mua hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở trong thời hạn đã thoả thuận;

4. Không giao nhà khi chưa nhận đủ tiền nhà như đã thoả thuận.”

–  Điều 453 Bộ luật dân sự quy định về nghĩa vụ của bên mua nhà ở như sau:

“Bên mua nhà ở có các nghĩa vụ sau đây:

1. Trả đủ tiền mua nhà đúng thời hạn, theo phương thức đã thoả thuận; nếu không có thoả thuận về thời hạn và địa điểm trả tiền thì bên mua phải trả vào thời điểm bên bán giao nhà và tại nơi có nhà;

2. Nhận nhà và hồ sơ về nhà đúng thời hạn đã thoả thuận;

3. Trong trường hợp mua nhà đang cho thuê, phải bảo đảm quyền, lợi ích của người thuê như thoả thuận trong hợp đồng thuê khi thời hạn thuê còn hiệu lực.”

–  Theo Điều 454 Bộ luật dân sự 2005 quy định về quyền của bên mua nhà ở như sau:

“Bên mua nhà ở có các quyền sau đây:

1. Được nhận nhà kèm theo hồ sơ về nhà theo đúng tình trạng đã thoả thuận;

2. Yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở trong thời hạn đã thoả thuận;

3. Yêu cầu bên bán giao nhà đúng thời hạn; nếu không giao hoặc chậm giao nhà thì phải bồi thường thiệt hại.”

Như vậy, theo thông tin bạn cung cấp và căn cứ theo quy định tại các Điều 451, Điều 452, Điều 453, Điều 454 Bộ luật dân sự 2005 quy định: 

–  Trong hợp đồng mua bán nhà bên bán phải có nghĩa vụ bảo quản nhà ở đã bán trong thời gian chưa giao nhà ở cho bên mua; giao nhà ở đúng tình trạng đã ghi trong hợp đồng kèm theo hồ sơ về nhà cho bên mua. 

–  Trong hợp đồng mua bán nhà bên mua có quyền được nhận nhà kèm theo hồ sơ về nhà theo đúng tình trạng đã thoả thuận. 

Do đó, trong trường hợp sau khi đã ký thỏa thuận mua bán nhà thì bên bán có nghĩa vụ bảo quản căn nhà đã bán cho bạn, đồng thời bên bán phải giao nhà theo đúng tình trạng đã được ghi trong hợp đồng mua bán nhà.

Vì vậy, hành vi thay đổi cửa gỗ từ loại gỗ quý sang loại gỗ thường của bên bán là không đúng với nghĩa vụ mà bên bán phải đảm bảo, bên bán đã tự ý sửa đổi tình trạng đã thỏa thuận của ngôi nhà. 

–  Bên cạnh đó, Điều 423 Bộ Luật Dân sự 2015 có hiệu lực từ ngày 1/1/2017: 

“Điều 432. Chất lượng của tài sản mua bán

1. Chất lượng của tài sản mua bán do các bên thỏa thuận.

2. Trường hợp tiêu chuẩn về chất lượng của tài sản đã được công bố hoặc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định thì thỏa thuận của các bên về chất lượng của tài sản không được thấp hơn chất lượng của tài sản được xác định theo tiêu chuẩn đã công bố hoặc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

3. Khi các bên không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng về chất lượng tài sản mua bán thì chất lượng của tài sản mua bán được xác định theo tiêu chuẩn về chất lượng của tài sản đã được công bố, quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc theo tiêu chuẩn ngành nghề.

Trường hợp không có tiêu chuẩn về chất lượng của tài sản đã được công bố, quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và tiêu chuẩn ngành nghề thì chất lượng của tài sản mua bán được xác định theo tiêu chuẩn thông thường hoặc theo tiêu chuẩn riêng phù hợp với mục đích giao kết hợp đồng và theo quy định của Luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.”

Như vậy,chất lượng tài sản cho bạn và bên bán thỏa thuận trong hợp đồng. Trường hợp trong hợp đồng có điều khoản thỏa thuận nếu chất lượng tài sản không đảm bảo thì hợp đồng mua bán nhà sẽ bị hủy bỏ, khi đó bạn có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng hoặc thỏa thuận với bên mua bán nhà đảm bảo quyền lợi cho cả hai. Nếu bên bán nhà thay của gỗ quý bằng gỗ thường bạn có thể thỏa thuận về việc giá mua nhà thấp hơn. 

Trong trường hợp cần tư vấn thêm, khách hàng có thể liên hệ với Luật sư của Luật Hoàng Phi qua TỔNG ĐÀI TƯ VẤN LUẬT MIỄN PHÍ 19006557 để được tư vấn.