Quyền lợi của con từ ngôi nhà của bố mẹ

Câu hỏi:

Ba mẹ tôi có một nhà đất định bán, trên giấy chứng nhận đứng tên bố tôi. Nhưng bên mua nhà thấy có tên tôi trong sổ hộ khẩu cũ của bố tôi (hiện tôi đã chuyển khẩu được 10 năm và không có tên trong sổ hộ khẩu mới) và nói tôi có quyền lợi đối với ngôi nhà đó? Như vậy có đúng không? 

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã gửi thông tin tư vấn đến công ty Luật Hoàng Phi của chúng tôi, với trường hợp của bạn chúng tôi xin phép được tư vấn như sau:

Trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở đứng tên bố bạn nhưng có thể ghi cấp cho “ông …” (cá nhân bố bạn) hoặc “hộ gia đình ông…”. Bạn có thể xem kỹ lại giấy chứng nhận của nhà mình để xác định được chủ sử dụng/chủ sở hữu đối với ngôi nhà đó.

– Trường hợp thứ nhất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà mang tên cá nhân bố bạn.

Như vậy, theo quy định tại điều 10 Luật Nhà ở 2014 ngôi nhà thuộc quyền sở hữu của bố bạn nên bố  bạn có các quyền của chủ sở hữu nhà ở gồm:

+ Có quyền bất khả xâm phạm về nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình;

+ Sử dụng nhà ở vào mục đích để ở và các mục đích khác mà luật không cấm;

+ Được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình theo quy định của Luật này và pháp luật về đất đai;

+ Bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; trường hợp tặng cho, để thừa kế nhà ở cho các đối tượng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì các đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó;

+ Sử dụng chung các công trình tiện ích công cộng trong khu nhà ở đó theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan.

Trường hợp là chủ sở hữu nhà chung cư thì có quyền sở hữu, sử dụng chung đối với phần sở hữu chung của nhà chung cư và các công trình hạ tầng sử dụng chung của khu nhà chung cư đó, trừ các công trình được xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở;

+ Bảo trì, cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng;

+ Được bồi thường theo quy định của luật khi Nhà nước phá dỡ, trưng mua, trưng dụng nhà ở hoặc được Nhà nước thanh toán theo giá thị trường khi Nhà nước mua trước nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai;

+ Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện đối với các hành vi vi phạm quyền sở hữu hợp pháp của mình và các hành vi khác vi phạm pháp luật về nhà ở.

Những quyền trên của bố bạn không liên quan đến những thành viên khác trong sổ hộ khẩu của bố bạn. Và theo giấy chứng nhận đã cấp cho bố bạn thì bạn cũng không có quyền cũng như nghĩa vụ gì đối với ngôi nhà đó.

– Trường hợp thứ hai: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà mang tên “hộ ông/bà” (hộ gia đình của bố bạn).

Khi đó, quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà sẽ trở thành sử dụng/sở hữu chung của hộ gia đình bố bạn. Theo quy định tại Điều 106 Bộ luật Dân sự 2005 thì hộ gia đình là các thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chung trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định. Hiện nay, chưa có hướng dẫn cụ thể về việc xác định thành viên hộ gia đình khi tham gia các giao dịch dân sự nhưng thực tế, trong các giao dịch liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà cũng như xác định quyền lợi của thành viên hộ gia đình đối với tài sản được cấp cho hộ gia đình thì các cơ quan có thẩm quyền (cơ quan công chứng, cơ quan nhà đất…) đều xác định hộ gia đình gồm tất cả những thành viên trong sổ hộ khẩu tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Các tổ chức công chứng, các văn phòng đăng ký nhà đất đều dựa vào sổ hộ khẩu để xác định chủ thể trong hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cấp cho hộ gia đình.

Như vậy, trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cấp cho hộ gia đình bố bạn thì cần căn cứ vào sổ hộ khẩu của bố bạn tại thời điểm cấp giấy chứng nhận đó để xác định những thành viên có quyền lợi liên quan đến ngôi nhà trên. Nếu tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà mà bạn có trong sổ hộ khẩu thì bạn sẽ có quyền lợi và được quyền định đoạt tài sản đó cùng các thành viên khác trong hộ gia đình.

Trong trường hợp cần tư vấn thêm, anh/chị có thể liên hệ với Luật sư của Luật Hoàng Phi qua TỔNG ĐÀI TƯ VẤN LUẬT MIỄN PHÍ 19006557 để được tư vấn.