Hiện nay, lĩnh vực kinh doanh bất động sản đang nhận được sự quan tâm rất lớn đề từ các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Đây là lĩnh vực kinh doanh đem lại doanh thu lớn nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Vậy kinh doanh bất động sản là gì? Điều kiện đối với bất động sản đưa vào kinh doanh là gì? Chúng tôi sẽ giải đáp giúp bạn đọc thông qua bài viết dưới đây.

Bất động sản là gì?

Bất động sản là một thuật ngữ pháp luật có ý nghĩa bao gồm đất đai và những gì liên quan đến mảnh đất.

Hiện nay pháp luật Việt Nam chưa có định nghĩa cụ thể bất động sản là gì mà chỉ liệt kê các loại tài sản được coi là bất động sản. Theo đó, Khoản 1 Điều 107 Bộ luật dân sự 2015 quy định về bất động sản bao gồm:

– Đất đai;

– Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;

– Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;

– Tài sản khác theo quy định của pháp luật.

Bất động sản bao gồm tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai.

Trong thực tế, có nhiều người lầm tưởng rằng quyền sử dụng đất là bất động sản. Tuy nhiên, căn cứ vào quy định trên có thể thấy, quyền sử dụng đất không phải là bất động sản, mà là một loại quyền tài sản. Vậy kinh doanh bất động sản là gì?

Kinh doanh bất động sản là gì?

Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản, dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.

Từ quy định trên, ta có thể xác định được rằng đối tượng của hoạt động kinh doanh bất động sản là các bất động sản được quy định tại Điều 107 BLDS 2015. Các hoạt động chủ yếu của kinh doanh bất động sản bao gồm hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản và các dịch về bất động sản như dịch vụ môi giới bất động sản, dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc dịch vụ quản lý bất động sản. Mục đích của hoạt động kinh doanh bất động sản là nhằm mục đích sinh lợi.

Những loại bất động sản có thể đưa vào kinh doanh

Như đã trình bày ở trên, bất động sản bao gồm: Đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, có phải tất cả các loại bất động sản nêu trên đều có thể đưa vào kinh doanh hay không? Theo đó, Điều 5 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định về các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh bao gồm:

– Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân;

– Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân;

– Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh;

– Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.

Điều kiện đối với bất động sản đưa vào kinh doanh

Điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh được quy định tại Điều 9 Luật kinh doanh bất động sản 2014. Theo đó, điều kiện đối với bất động sản đưa vào kinh doanh đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn; nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai và đất đai là khác nhau.

Điều kiện để đưa nhà ở, công trình xây dựng có sẵn vào kinh doanh

Căn cứ theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản 2014, nhà, công trình xây dựng có sẵn được đưa vào kinh doanh khi đáp ứng đủ các điều kiện sau đây:

Một là nhà, công trình xây dựng phải có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

Hai là nhà, công trình xây dựng không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;

Ba là nhà, công trình xây dựng không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

Điều kiện để đưa đất đai vào kinh doanh

Đối với đất đai, theo quy định tại Khoản 2 Điều 9 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, các loại đất được phép đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:

Một là đất phải có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật  về đất đai;

Hai là đất không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;

Ba là quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

Bốn là đất còn trong thời hạn sử dụng đất.

Điều kiện để đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh

Bất động sản hình thành trong tương lai chỉ được đưa vào kinh doanh khi đáp ứng các điều kiện sau đây:

Một là nhà đầu tư phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án. Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó;

Hai là trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Các hành vi bị cấm khi kinh doanh bất động sản

Theo đó, tổ chức cá nhân kinh doanh bất động sản không được thực hiện các hành vi sau đây:

– Kinh doanh bất động sản là nhà ở, công trình xây dựng có sẵn; nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai và đất đai không đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.

– Quyết định việc đầu tư dự án bất động sản không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

– Không công khai hoặc công khai không đầy đủ, trung thực thông tin về bất động sản.

– Gian lận, lừa dối trong kinh doanh bất động sản.

– Huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích theo cam kết.

–  Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

– Cấp và sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy định của pháp luật.

– Thu phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến kinh doanh bất động sản trái quy định của pháp luật.

Hợp đồng kinh doanh bất động sản

1. Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản:

a) Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng;

b) Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng;

c) Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng;

d) Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;

đ) Hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản.

2. Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực.

3. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng. Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực. Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng.

4. Chính phủ quy định các loại hợp đồng mẫu kinh doanh bất động sản.

Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản

1. Các loại hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản:

a) Hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản;

b) Hợp đồng dịch vụ tư vấn bất động sản;

c) Hợp đồng dịch vụ quản lý bất động sản.

2. Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận.

3. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng. Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực. Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng.

4. Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản do các bên thỏa thuận và phải có các nội dung chính sau đây:

a) Tên, địa chỉ của các bên;

b) Đối tượng và nội dung dịch vụ;

c) Yêu cầu và kết quả dịch vụ;

d) Thời hạn thực hiện dịch vụ;

đ) Phí dịch vụ, thù lao, hoa hồng dịch vụ;

e) Phương thức, thời hạn thanh toán;

g) Quyền và nghĩa vụ của các bên;

h) Giải quyết tranh chấp;

i) Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

Hiện nay, hoạt động kinh doanh bất động sản diễn ra ngày càng phổ biến. Tuy nhiên, các nhà đầu tư cần nắm rõ các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản là gì? để có thể tiến hành hoạt động này một cách thuận lợi và hạn chế rủi ro đến mức thấp nhất.