Quy định hệ số sử dụng đất 2024 ở đâu?

Hệ số sử dụng đất có ý nghĩa rất quan trọng đối với chủ đầu tư cũng như những người mua các căn hộ trong khu đô thị. Tuy nhiên hiện nay không phải ai cũng hiểu quy định hệ số sử dụng đất cũng như cách tính hệ số sử dụng đất từ đó dẫn đến tình trạng trong quá trình mua bán nhà đất bị thiệt hại về quyền và lợi ích cơ bản.

Để giúp độ giả hiểu hơn về quy định hệ số sử dụng đất, chúng tôi xin gửi đến độc giả những thông tin bổ ích thông qua bài viết dưới đây:

Hệ số sử dụng đất là gì?

Hệ số sử dụng đất là thuật ngữ biểu thị tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn của công trình gồm cả tầng hầm trừ diện tích sàn phục vụ hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, gian lánh nạn và đỗ xe của công trình trên tổng diện tích lô đất.

Đơn vị tính hệ số sử dụng đất là “lần” (với FAR) và “%” (với FSI). Quy định hệ số sử dụng đất được ghi nhận tại Thông tư 01/2021/TT-BXD của Bộ Xây dựng ban hành quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng.

Hệ số sử dụng đất trong tiếng Anh là Floor Area Ratio (FAR), ngoài ra còn một số cách gọi khác như Floor Space Ratio (FSR), Floor Space Index (FSI), Site Ratio hay Plot Ratio.

Theo cách hiểu khoa học hệ số sử dụng đất là tỷ lệ của tổng diện tích sàn của công trình gồm cả tầng hầm (trừ các diện tích sàn phục vụ cho hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, gian lánh nạn và đỗ xe của công trình) trên tổng diện tích lô đất.

Hiểu theo định nghĩa của giới chuyên gia bất động sản đó là mật độ xây dựng các công trình nhà ở với diện tích không gian trong một dự án. Ví dụ như dự án A có 60% diện tích dùng để xây dựng nhà ở và 40% còn lại dùng cho các công trình công cộng và hệ thống cây xanh cho toàn khu đô thị của dự án xây dựng.

Như vậy hệ số sử dụng đất có tác dụng chính là dùng để khống chế số tầng cao của các toàn nhà trong một dự án. Giúp chủ đầu tư cân bằng mật độ xây dựng phù hợp với luật xây dựng của nhà nước.

Để dự án có thể thành công phù hợp với quy định pháp luật thì yếu tố hệ số sử dụng đất trở nên rất quan trọng, hệ số này sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến quy mô dự án, chi phí đầu tư xây dựng công trình cũng như sản phẩm mà nhà đầu tư tạo ra. Do đó, dự án của các chủ đầu tư có thành công hay không có được khách hàng đón nhận hay không phụ thuộc rất nhiều vào giai đoạn tính toán hệ số sử dụng đất.

Công thức tính hệ số sử dụng đất

Theo quy định pháp luật, công thức tính hệ số sử dụng đất như sau: Hệ số sử dụng đất = Tổng diện tích sàn xây dựng / Tổng diện tích lô đất.

Chúng ta có thể lấy một ví dụ cụ thể như sau: Trong dự án có diện tích đất là 2.000 m2. Nếu diện tích các căn hộ như nhau FAR = 20, có nghĩa là mỗi căn hộ sẽ sở hữu 2/100 diện tích lô đất của dự án (= 20m2). Như vậy chủ đầu tư có thể tiến hành xây dựng 200 căn hộ.

Đơn vị của hệ số sử dụng đất có 2 kiểu:

– FAR: sử dụng đơn vị là lần. Ví dụ 2 lần, 4 lần, 5.5 lần

– FSI: sử dụng đơn vị là %. Ví dụ 200%, 400%, 550%

Tuy nhiên ở một số quốc gia vẫn dùng kiểu đặc trưng của riêng theo quy định của mỗi quốc gia, như Nhật Bản họ dùng FAR nhưng đơn vị sử dụng lại là %

Ví dụ hệ số sử dụng đất

Ví dụ 1: Người có đất có 70% đất làm công trình công cộng (siêu thị, công viên), 10% đất làm đường, còn lại 50% đất làm nhà ở, thì ta nói hệ số sử dụng đất là 50%

Ví dụ 2: Ông Trần Văn B có một ngôi nhà xây dựng với diện tích 50m² và có 5 tầng. Vậy hệ số sử dụng đất là : 50 x 5/100= 2.5

Hệ số sử dụng đất quy định ở đâu?

Hệ số sử dụng đất được quy định tại công văn 5477/BXD-KHCN gửi Tổng Công ty xây dựng số 1- CTCP hướng dẫn tính hệ số sử dụng đất theo QCVN 01:2019/BXD.

Ý nghĩa của hệ số sử dụng đất

Hệ số sử dụng đất có ý nghĩa rất quan trọng đối với mỗi chủ đầu tư đối với diện tích mặt bằng mình đầu tư. Bên cạnh đó các cư dân khi mua dự án bất động sản nắm được quy định về hệ số sử dụng đất thì sẽ đảm bảo được quyền lợi cao nhất của bản thân. Do đó, việc tìm hiểu quy định hệ số sử dụng đất là rất cần thiết.

Việc đảm bảo mật độ xây dựng sẽ giúp chủ căn hộ có diện tích sử dụng đất càng nhiều. Do vậy khi tiến hành mua nhà đất cần đặt vấn đề với chủ đầu tư về hệ số sử dụng đất. Nhà đầu tư dự án cần đưa ra những chứng cứ rõ ràng bằng văn bản với các thông số cụ thể. Hiện nay có những trường hợp khi bán căn hộ nhà đất thì chủ đầu tư quảng cáo công bố một kiểu nhưng thực tế dự án lại khác.Với những trường hợp có sự sai lệch như vậy thì người mua cần cân nhắc để tránh thiệt hại về quyền lợi hợp pháp của mình.

Hệ số sử dụng đất còn ảnh hưởng trực tiếp đến thời gian sử dụng đất tại dự án, thông thường các dự án này chỉ có thời hạn sử dụng từ 50 đến 70 năm, nên các công trình cần đảm bảo đúng mật độ xây dựng theo yêu cầu của nhà nước.

Hệ số sử dụng đất tỷ lệ thuận với mật độ dân cư tại dự án đó, có nghĩa FAR càng thấp thì mật độ dân cư càng thấp, theo đó chất lượng cuộc sống của cư dân càng được nâng cao. Ngược lại, FAR càng cao thì mật độ dân cư càng cao trong khi chất lượng dịch vụ, tiện ích vẫn như vậy, đồng nghĩa với việc chất lượng cuộc sống của cư dân sẽ bị giảm đi do quá tải, đông đúc.

Hệ số sử dụng đất ảnh hưởng đến quyền lợi của chủ sở hữu căn hộ khi dự án kết thúc vòng đời (niên hạn sử dụng) của mình. Thông thường, niên hạn sử dụng này đối với các dự án chung cư trong khoảng từ 50 – 70 năm. Khi khu căn hộ hết niên hạn sử dụng, tập thể cư dân sẽ là chủ sở hữu, có quyền xây theo ý mình và theo quy hoạch. Trường hợp người dân không có tiền để tự xây dựng thì sẽ xử lý giống như các chung cư cũ hiện nay, Nhà nước kêu gọi chủ đầu tư mới đứng ra làm.

Ngoài ra dự án có hệ số sử dụng đất càng thấp thì càng dễ tìm nhà đầu tư xây dựng mới khi kết thúc vòng đời. Bởi theo kinh nghiệm của các chủ đầu tư đầu tư, khi nhận đầu tư xây mới 1 dự án cũ, để đảm bảo có thể bố trí tái định cư cho cư dân tại chỗ miễn phí và lợi nhuận của nhà đầu tư thì hệ số FAR phải cao gấp 3 lần khu căn hộ cũ.

Hệ số sử dụng đất có ảnh hưởng rất lớn đến tính kinh tế. Bởi hệ số sử dụng đất tỷ lệ thuận với tính kinh tế. Cụ thể FAR càng cao thì tính kinh tế càng tăng do diện tích sàn và mật độ xây dựng tăng, từ đó giúp chủ đầu tư tiết kiệm được quỹ đất.

Hệ số sử dụng đất không có nhiều ý nghĩa đối với các dự án xây dựng nhà xưởng công nghiệp mà chủ yếu nhằm khống chế số tầng cũng như mật độ xây dựng đối với các dự án trong khu vực đô thị, khi mà chủ đầu tư luôn tìm cách tăng mật độ xây dựng hoặc số tầng dự án để nâng tổng diện tích xây dựng.

Bảng hệ số sử dụng đất tối đa của lô đất chung cư, công trình dịch vụ đô thị và công trình sử dụng hỗn hợp cao tầng theo diện tích lô đất và chiều cao công trình