Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử đất khi ngân hàng phát mãi

Câu hỏi:

Tôi tên Đồng, hiện tôi có một số những băn khoăn xin nhờ Luật sư tư vấn giúp:

Năm 2013, gia đình tôi có vay Quỹ tín dụng nhân dân ở địa phương nơi đang sinh sống với số tiền là 500.000.000 VND cho mục đích sản xuất – kinh doanh. Trước khi cho vay, Quỹ tín dụng có khảo sát và định giá 3 thửa đất của nhà tôi với tổng diện tích 4200 m2 (Bốn nghìn hai trăm mét vuông) là 720.000.000 VND – làm tài sản thế chấp.

Do việc làm ăn gặp khó khăn và bị thua lỗ, gia đình tôi không có khả năng chi trả kéo dài từ 2013-2016. Số tiền lãi và gốc hiện tại đã lên đến 680.000.000 VND. Sau đó, Quỹ tín dụng có đem tài sản thế chấp của gia đình tôi ra phát mãi. Ban thẩm định giá định giá 3 thửa đất 4200 m2 của tôi hiện tại bây giờ là 302.000.000 VND. Quỹ tín dụng yêu cầu gia đình tôi phát mãi tài sản thế chấp với giá 302.000.000 VND và phải trả tiếp số tiền còn lại là 378.000.000 VND. Quỹ tín dụng cũng đưa ra phương án là gia đình tôi có thể trả góp số tiền trên theo từng năm (50.000.000 VND/năm) và trả cho đến khi đủ thì thôi.

Do gia đình tôi không có khả năng chi trả và cảm thấy rất thiệt thòi về việc tài sản thế chấp giờ đây sau khi định giá chỉ còn 302.000.000 VND nên có một số câu hỏi nhờ Luật sư giải đáp giúp như sau:

1. Về việc thẩm định giá lại tài sản thế chấp như vậy là đúng hay sai?

2. Nếu không có khả năng chi trả như vậy thì sẽ chịu trách nhiệm như thế nào trước pháp luật?

3. Luật sư có thể tư vấn và đưa ra phương án giải quyết sao cho có phần lợi nhất về trường hợp của gia đình tôi.

Trả lời:

Xin chào bạn, với câu hỏi của bạn Luật sư Luật Hoàng Phi xin trả lời như sau:

Thẩm định lại tài sản thế chấp của các tổ chức tín dụng 

Việc thẩm định lại tài sản thế chấp của các tổ chức tín dụng là đúng. Bởi lẽ:

Việc xác định giá trị tài sản bảo đảm tại thời điểm cho vay vốn chỉ là một cơ sở xác định mức cho vay của các tổ chức tín dụng. Pháp luật sẽ không căn cứ vào giá trị tài sản bảo đảm được định giá ban đầu để tiến hành xử lý tài sản khi thu hồi nợ. Trên thực tế, bất kỳ quy trình cấp phát tín dụng của các tổ chức tín dụng nào cũng đều rất chú trọng tới khâu định giá lại tài sản bảo đảm. Việc định giá lại tài sản bảo đảm một mặt giúp ngân hàng có thể nắm rõ được giá trị của tài sản, tính thanh khoản của tài sản, qua đó giúp các tổ chức tín dụng hạn chế được rủi ro, đảm bảo tính pháp lý, lợi ích hợp pháp của ngân hàng đối với tài sản bảo đảm. Mặt khác, thông qua hoạt động định giá lại tài sản bảo đảm định kỳ, các cán bộ tín dụng tìm hiểu, đánh giá lại tính pháp lý của tài sản thế chấp. Vì nếu không đánh giá đúng tính pháp lý của tài sản thì rất dễ xảy ra tranh chấp về tài sản bảo đảm và gây thiệt hại đến lợi ích của các tổ chức tín dụng. Do vậy, việc quỹ tín dụng nhân dân khi phát mãi tài sản thế chấp của gia đình bạn là 3 thửa đất, với tổng diện tích là 4200m2 có tiến hành thẩm định lại giá trị tài sản thế chấp là hoàn toàn hợp lý và đúng quy định của luật.

Với trường hợp của bạn, tại sao lại có sự chênh lệch quá nhiều giữa giá trị tài sản thế chấp ban đầu được định giá là 720.000.000 VNĐ với giá trị tài sản thế chấp khi bị đem ra xử lý để thu hồi nợ  là 302.000.000 VNĐ, có thể do rất nhiều nguyên nhân. Có thể do ban đầu khi thẩm định giá trị tài sản bảo đảm, các cán bộ thẩm định đã thực hiện qua loa, bỏ qua một số khâu trong quy trình thẩm định, thậm chí chỉ căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thẩm định, dẫn tới sai sót trong quá trình xác định giá trị mảnh đất. Cũng có thể, do tại thời điểm xử lý, nhu cầu của thị trường đối với tài sản bảo đảm không cao, tính thanh khoản của tài sản thấp hoặc có thể do diện tích mảnh đất được phát mãi quá lớn nên nhu cầu mua, đấu giá bị thu hẹp. Tất cả những nguyên nhân này, có thể làm cho mặc dù giá trị tài sản thế chấp có giá trị sử dụng rất lớn nhưng khi mang ra phát mãi thì giá trị được thẩm định lại không cao.

Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử đất khi ngân hàng phát mãi

Trách nhiệm phải chịu nếu không có khả năng chi trả:

Căn cứ vào quy định tại Điều 52  Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định về giao tài sản bảo đảm, xử lý tài sản cầm cố, thế chấp như sau

Như vậy, về nguyên tắc khi đến hạn trả nợ mà gia đình bạn không trả được nợ thì tài sản thế chấp của bạn là quyền sử dụng 3 thửa đất nói trên sẽ được đem ra bán đấu giá để thu hồi nợ. Trường hợp của bạn, phía ngân hàng đã mang giá trị quyền sử dụng 3 thửa đất nói trên ra phát mãi, nhưng giá trị được định giá chỉ có 302.000.000 VNĐ, và gia đình bạn còn phải trả số tiền là 378.000.000VNĐ. Quỹ tín dụng cũng đã đưa ra phương án để gia đình bạn trả góp số tiền trên theo từng năm ( 50.000.000 VNĐ/năm) và trả cho đến khi đủ thì thôi. Theo đó, gia đình bạn buộc phải thanh toán phần nợ còn thiếu cho Tổ chức tín dụng. Trường hợp gia đình bạn không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ thì phía Ngân hàng hoàn toàn có thể khởi kiện lên cơ quan có thẩm quyền. Khi đó, gia đình bạn buộc phải chịu chế tài theo quy định của pháp luật.

Thứ ba, về phương án giải quyết:

Đối với trường hợp của bạn, chúng tôi đề xuất một phương án như sau, bạn có thể tham khảo. Ba thửa đất mà gia đình bạn sử dụng làm tài sản thế chấp, có thể giá trị thực của nó là rất lớn. Do đó, gia đình bạn có thể thỏa thuận với ngân hàng về việc xử lý mảnh đất đó, bằng cách xin được phép bán mảnh đất đó để thanh toán nợ. Giữa bạn, người mua đất và phía ngân hàng phải cùng thỏa thuận, đưa ra một phương án phù hợp nhất. Bởi lẽ, mục đích cuối cùng của các tổ chức tín dụng khi xử lý tài sản bảo đảm cũng chỉ mong thu hồi được khoản nợ đã cho vay. Nếu bạn có thể bán mảnh đất này với số tiền lớn thì có thể dùng để trả nợ cho ngân hàng và cũng giảm bớt gánh nặng kinh tế khi mỗi năm phải chi trả một số tiền rất lớn, trong khi kinh tế hiện nay đang vô cùng khó khăn. Chúc bạn may mắn và thành công!

Trong trường hợp cần tư vấn thêm, khách hàng có thể liên hệ với Luật sư của Luật Hoàng Phi qua TỔNG ĐÀI TƯ VẤN LUẬT MIỄN PHÍ 19006557 để được tư vấn.