Những loại tài sản nào là đối tượng của hợp đồng mua bán?

Câu hỏi:

Xin chào Luật sư, tôi có một mảnh đất 200 m2, tôi có Sổ đỏ đứng tên mảnh đất này nhưng hiện đang có tranh chấp với người hàng xóm vì người đó cho rằng diện tích đất của tôi là có lấn chiếm một phần đất vườn nhà họ, người hàng xóm đã có đơn tố cáo lên UBND xã, yêu cầu phân chia. Tôi cho rằng đất đai tôi có sổ đỏ đàng hoàng thì là quyền sử dụng của tôi, người khác không được phép xâm phạm, do đó tôi dự định sẽ bán toàn bộ diện tích đất này. Vậy tôi muốn hỏi Luật sư việc bán đất của tôi là có đúng pháp luật không ạ? Tôi xin cảm ơn!

Trả lời:

Chào bạn, với câu hỏi của bạn Luật sư tư vấn dân sự của Luật Hoàng Phi xin được trả lời như sau:

Những loại tài sản nào là đối tượng của hợp đồng mua bán?

Đất đai của bạn sẽ được mua bán nếu đáp ứng các điều kiện trở thành đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản. Theo quy định tại Điều 431 Bộ luật Dân sự 2015 về Đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản:

“1. Tài sản được quy định tại Bộ luật này đều có thể là đối tượng của hợp đồng mua bán. Trường hợp theo quy định của luật, tài sản bị cấm hoặc bị hạn chế chuyển nhượng thì tài sản là đối tượng của hợp đồng mua bán phải phù hợp với các quy định đó.

2. Tài sản bán thuộc sở hữu của người bán hoặc người bán có quyền bán.”

Đối tượng của hợp đồng mua bán là các loại tài sản, theo quy định tại Điều 105 BLDS thì “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản“.Tiền cũng là một trong các loại tài sản được quy định tại Điều 105 BLDS nhưng không phải là đối tượng của hợp đồng mua bán, bởi vì nó là một loại công cụ có chức năng định giá các loại tài sản khác, nên nó thường xuất hiện trong các hợp đồng mua bán với vai trò là công cụ thanh toán.

Theo quy định tại Điều 431 BLDS và các quy định khác có liên quan, tài sản là đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản phải thỏa mãn các điều kiện sau:

Thứ nhất, phải là tài sản được phép giao dịch;

Thứ hai, phải được xác định cụ thể. Nếu là vật thì phải xác định rõ thông qua số lượng, đặc điểm… Nếu là quyền tài sản thì phải có giấy tờ hoặc các bằng chứng khác chứng minh thuộc quyền sở hữu của bên bán;

Thứ ba, không phải là tài sản đang bị tranh chấp về quyền sở hữu;

Thứ tư, không phải là tài sản đang bị kê biên để thi hành án;

Thứ năm, không phải là tài sản đang được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác hoặc các bên có thỏa thuận khác;

Thứ sáu, nếu đối tượng của hợp đồng mua bán là tài sản hạn chế giao dịch thì việc mua bán phải tuân theo quy định của pháp luật về trình tự, thủ tục chuyển giao quyền sở hữu tài sản đó.

Bản chất của hợp đồng mua bán là chuyển quyền sở hữu tài sản, cho nên tài sản bán phải thuộc quyền sở hữu của bên bán hoặc người bán có quyền bán như được ủy quyền bán hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền bán đấu giá tài sản…

Như vậy, đất đai là quyền tài sản nên được phép “mua bán”, tuy nhiên không phải chuyển toàn bộ quyền sở hữu mà mua bán đất đai bản chất là chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bởi vì đất đai là tài sản thuộc sở hữu Nhà nước. Song chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn phải thỏa mãn toàn bộ các điều kiện của đối tượng trong hợp đồng mua bán tài sản. Như đã phân tích ở trên thì muốn được coi là đối tượng của hợp đồng mua bán thì tài sản phải không đang trong tình trạng tranh chấp. Xét thấy, đất đai của bạn hiện đang có tranh chấp về quyền sử dụng, do đó bạn không thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời điểm này được. Sau khi tranh chấp giải quyết xong xuôi, xác định 200 m2 chính xác là quyền sử dụng của bạn thì bạn có thể chuyển quyền sử dụng bình thường.

Trong trường hợp cần tư vấn thêm, khách hàng có thể liên hệ với Luật sư của Luật Hoàng Phi qua TỔNG ĐÀI TƯ VẤN LUẬT MIỄN PHÍ 19006557 để được tư vấn.