Hợp đồng thuê nhà viết tay có hiệu lực pháp luật không?

Câu hỏi:

Xin chào quý công ty, tôi là Thanh Nga, tôi có một vấn đề xin được tư vấn như sau:

Năm 2018 tôi nhận chuyển nhượng quán cafe từ chủ thuê cũ bằng một hợp đồng viết tay, không có công chứng. Trong hợp đồng có điều khoản quy định là: “bên chuyển nhượng không được đòi lại quán cafe trước thời hạn chấm dứt hợp đồng dưới bất kỳ lý do nào, nếu vi phạm sẽ phải bồi thường gấp 5 lần tiền chuyển nhượng”. Thế nhưng, thời gian gần đây, chủ nhà cho thuê liên tục gây sự với tôi, cản trở công việc kinh doanh của tôi để tìm cách lấy lại nhà cho thuê của tôi trước khi hết thời hạn trong hợp đồng. Vậy trường hợp này hợp đồng thuê nhà của tôi có hiệu lực pháp luật không? Nếu tôi làm đơn khởi kiện người chuyển nhượng cho tôi thì có đủ điều kiện pháp lý để thắng kiện không?

Mong được luật sư giải đáp. Tôi xin cảm ơn!

Trả lời:

Xin chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến công ty Luật Hoàng Phi. Với câu hỏi của bạn, chúng tôi xin trả lời như sau:

Hợp đồng thuê nhà viết tay có hiệu lực pháp luật không?

Căn cứ theo quy định tại Điều 472 Bộ luật dân sự 2015 về Hợp đồng thuê tài sản như sau:

“Điều 472. Hợp đồng thuê tài sản

Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.

Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.”

Đồng thời, Điều 474 Bộ luật dân sự 2015 quy định về Thời hạn thuê như sau:

“ 1. Thời hạn thuê do các bên thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận thì được xác định theo mục đích thuê.

2. Trường hợp các bên không thỏa thuận về thời hạn thuê và thời hạn thuê không thể xác định được theo mục đích thuê thì mỗi bên có quyền chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải thông báo cho bên kia trước một thời gian hợp lý.”

Như vậy, theo như bạn trình bày, vào năm 2018 bạn đã nhận chuyển nhượng quán cafe từ người thuê nhà cũ bằng một hợp đồng viết tay, không có công chứng. Trong hợp đồng này đã quy định rõ ràng: bên chuyển nhượng không được đòi lại quán cafe trước thời hạn chấm dứt hợp đồng dưới bất kỳ lý do nào, nếu vi phạm sẽ phải bồi thường gấp 5 lần tiền chuyển nhượng. Do đó, về nguyên tắc khi hai bên đã thỏa thuận với nhau về nội dung trong hợp đồng thì phải có nghĩa vụ thực hiện theo đúng thỏa thuận được quy định trong hợp đồng đó. Ở đây về nguyên tắc, trong thời hạn thuê nhà, chủ nhà không được phép gây rắc rối, khó dễ, cản trở công việc kinh doanh của bạn và cũng không được phép đòi lại nhà cho thuê trước khi hợp đồng chấm dứt.

Hợp đồng thuê nhà viết tay có hiệu lực pháp luật không?

Xét về hiệu lực của hợp đồng thuê nhà, căn cứ theo quy định tại Điều 121 Luật nhà ở 2014 như sau:

“ Điều 121. Hợp đồng về nhà ở

Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:

1. Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

2. Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;

3. Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

4. Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

5. Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn;

6. Quyền và nghĩa vụ của các bên;

7. Cam kết của các bên;

8. Các thỏa thuận khác;

9. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;

10. Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;

11. Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký”.

Đây là một quy định mới, nếu theo quy định tại Luật nhà ở 2006 và Bộ luật dân sự 2005 thì nếu thời hạn thuê nhà từ 6 tháng trở lên sẽ bắt buộc phải có công chứng, chứng thực hoặc đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Tuy nhiên, hiện nay pháp luật đã mở rộng hơn quy định này rất nhiều, theo đó hợp đồng thuê nhà sẽ do hai bên thỏa thuận với nhau, phải được lập thành văn bản nhưng không bắt buộc phải có công chứng, chứng thực. Do vậy, trong trường hợp này, hợp đồng nhận chuyển nhượng quán cafe giữa bạn và chủ thuê cũ là hợp đồng viết tay, không có công chứng nhưng vẫn có hiệu lực về mặt pháp luật. Do đó, bạn có quyền yêu cầu bên cho thuê nhà thực hiện đúng nội dung hợp đồng về thời hạn cho thuê, nếu không thực hiện, bạn có quyền khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu giải quyết, nhằm bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình.

Có được chấm yêu cầu chấm dứt hợp đồng thuê nhà khi chưa hết thời hạn?

Tôi có thuê căn nhà của chị Giang để buôn bán thời hạn là đến hết tháng 12/2020. Tuy nhiên vừa qua tôi được biết chị Giang bán nhà cho chị Quỳnh và hai bên thoả thuận hoàn tất thủ tục vào tháng 8/2020. Vậy xin hỏi luật sư chị Giang có quyền yêu cầu chấm dứt hợp đồng thuê nhà với tôi vì lí do bán nhà không?

Trả lời:

Về câu hỏi của bạn, chúng tôi xin được trả lời như sau:

Hợp đồng thuê nhà giữa chị Giang và bạn tiếp tục có hiệu lực cho đến khi hết thời hạn như thoả thuận. Chị Giang có nghĩa vụ bảo đảm các quyền và lợi ích của bạn theo thoả thuận trong hợp đồng thuê nhà khi thời hạn thuê còn hiệu lực theo quy định tại khoản 2 Điều 133 Luật Nhà ở 2014 thì:

” 2. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.”

Như vậy, đối chiếu với quy định trên, thì chị Giang không có quyền chấm dứt hợp đồng thuê nhà với bạn khi thời hạn thuê còn hiệu lực trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc có căn cứ khác.

Có được chấm dứt hợp đồng thuê nhà khi bên thuê sử dụng sai mục đích?

Kính gửi Luật Hoàng Phi, tôi thuê nhà của bà Phương để ở với thời hạn thuê nhà là 01 năm nhưng mới được 3 tháng, bà Phương đã đơn phương chấm dứt hợp đồng mà không báo trước tôi biết với lý do tôi đã dùng nhà để kinh doanh bán quần áo. Xin hỏi luật sư bà Phương làm như vậy có đúng không?

Trả lời:

Về câu hỏi của bạn, chúng tôi xin được trả lời như sau:

Căn cứ theo quy định tại Điểm c khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở 2014 quy định về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở như sau:

” 2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;

b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;

d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;….“

Ngoài ra thì khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà bên cho thuê có nghĩa vụ phải báo trước cho bạn ít nhất là 30 ngày nếu không có thỏa thuận khác trong hợp đồng, nếu có thỏa thuận về thời hạn báo trước trong hợp đồng thì thực hiện theo hợp đồng, nếu vi phạm quy định này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Như vậy, đối chiếu với quy định trên bà Phương có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà với bạn tuy nhiên phải báo trước 1 tháng. Theo như thông tin bạn cung cấp thì bà Phương đã không báo trước, như vậy là trái quy đinh của pháp luật, do đó, chủ nhà có nghĩa vụ bồi thường một khoản tiền về việc vi phạm thời hạn báo trước cho bạn mà không có trách nhiệm phải bồi thường các tổn thất khác của bạn vì bạn đã có hành vi vi phạm hợp đồng làm cơ sở để chủ nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng.