Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là gì?

Các quy định về đăng ký quyền sử dụng đất 

Việc sử dụng đất trên thực tế do các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư thực hiện. Trong quá trình sử dụng, sự biến đổi có thể xảy ra đối với chủ sử dụng đất, diện tích, loại hạng đất.

Do vậy, đăng kí QSDĐ là một biện pháp của Nhà nước nhằm theo dõi tình hình sử dụng và biến động thường xuyên của nó. 

Đăng kí QSDĐ là nghĩa vụ, trách nhiệm của từng chủ sử dụng và cơ quan nhà nước làm nhiệm vụ quản lý đất đai. 

Đăng kí QSDĐ được chia thành hai loại: đăng kí ban đầu khi chưa được cấp giấy chứng nhận QSDĐ và đăng kí biến động khi người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận QSDĐ cần cập nhật các thông tin mới. 

Đăng kí ban đầu được thực hiện khi người sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận QSDĐ hoặc người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của toà án nhân dân, quyết định thị hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành. 

Đăng kí biến động khi người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận QSDĐ nhưng có những thay đổi trong quá trình thực hiện quyền hoặc biến động khác ở các trường hợp sau đây: 

– Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ theo quy định của pháp luật; 

– Người nhận chuyển QSDĐ; 

– Người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận QSDĐ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất hoặc có thay đổi đường ranh giới thửa đất. 

Nếu như trước đây, mọi sự đăng kí của người sử dụng đất là đến UBND xã, phường, thị trấn thì nay tập trung một đầu mối là văn phòng đăng kí đất đai.

Cơ quan này có trách nhiệm đăng kí cho người sử dụng và lưu giữ toàn bộ thông tin về đất đai để quản lí chặt hồ sơ địa chính và cung cấp các thông tin này khi có yêu cầu của người sử dụng đất hoặc phục vụ cho việc tính toán nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất theo yêu cầu của cơ quan thuế có thẩm quyền. 

Các quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 

Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là giấy chứng nhận) là chứng thư pháp lí xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất.

Trên thực tế, người sử dụng đất sở hữu nhiều loại giấy tờ khác nhau, người có giấy tờ do Nhà nước cấp song có nhiều người chỉ có giấy tờ trao tay trong quá trình giao dịch về bất động sản, giấy tờ đất đai từ chế độ cũ.

Vì vậy, để đảm bảo các giao dịch có đủ căn cứ pháp lí, Nhà nước Việt Nam rất quan tâm trong việc triển khai cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho người sử dụng và công việc đó đã thực hiện từ năm 1989.

Cho đến nay, chúng ta cơ bản hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp.

Tuy nhiên, với đất phi nông nghiệp thì các địa phương vẫn còn gặp nhiều khó khăn trong quá trình triển khai nội dung quản lý nhà nước này. 

Khái niệm giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 

Tất cả người sử dụng đất đều muốn có giấy tờ hợp pháp để thực hiện các giao dịch một cách đúng pháp luật.

Tuy nhiên, trước thực tế bức xúc của cuộc sống và thói quen mang tính tập quán của người dân khi thực hiện các giao dịch, người sử dụng đất đã không tuân thủ các quy định của Nhà nước khi thực hiện quyền của mình.

Quá trình đó làm cho việc quản lí của Nhà nước thêm phần khó khăn và bản thân các an toàn về pháp lý của người sử dụng đất cũng thiếu những đảm bảo quan trọng.

Vì vậy, giấy chứng nhận QSDĐ là chứng thư Nhà nước cấp cho người sử dụng đất để họ được hưởng mọi quyền lợi hợp pháp về đất đai và được Nhà nước bảo hộ khi quyền của họ bị xâm hại. 

Giá trị của giấy chứng nhận QSDĐ được thể hiện ở các phương diện sau: 

Thứ nhất, giấy chứng nhận QSDĐ là một bảo đảm quan trọng của Nhà nước cho người sử dụng đất (khoản 2 Điều 26 Luật đất đai năm 2013).

Đảm bảo về các quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, các quyền khi chuyển QSDĐ và bảo vệ các quyền lợi khi có tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai. 

Thứ hai, giấy chứng nhận QSDĐ là một quyền chung của người sử dụng đất (khoản 1 Điều 166 Luật đất đai năm 2013); 

Thứ ba, loại giấy tờ này là điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện các quyền và lợi ích của mình theo quy định của pháp luật (điểm a khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013); 

Thứ tư, giấy chứng nhận QSDĐ là điều kiện để người sử dụng đất được Nhà nước bồi thường thiệt hại về đất và tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại khoản 1 Điều 75 Luật đất đai năm 2013; 

Thứ năm, là cơ sở pháp lí để khi có tranh chấp về QSDĐ sẽ được toà án nhân dân giải quyết theo quy định tại khoản 1 Điều 203 Luật đất đai năm 2013. 

Giấy chứng nhận QSDĐ đã được cấp ở nhiều giai đoạn khác nhau và mẫu giấy chứng nhận cũng được các cơ quan quản lí đất đai ở từng thời kì khác nhau phát hành.

Vì vậy, theo quy định tại khoản 1 Điều 97 Luật đất đai năm 2013, giấy chứng nhận QSDĐ được cấp theo một mẫu thống nhất đối với mọi loại đất, do Bộ tài nguyên và môi trường phát hành và được thực hiện thống nhất trong cả nước từ 01/7/2014.

Như vậy, các mẫu giấy được cấp trước đây theo Luật đất đai năm 1987, Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai năm 2003, các loại giấy được cấp theo Nghị định của Chính phủ số 60/CP ngày 05/7/1994 về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, QSDĐ ở tại đô thị, các quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo các quy định của Luật nhà ở năm 2005.

Luật nhà ở năm 2014 và các Nghị định của Chính phủ về hướng dẫn thi hành các Luật trên, Nghị định của Chính phủ số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, QSDĐ ở và tài sản khác gắn liền với đất đều có giá trị pháp lí như nhau trong các giao dịch về bất động sản nói chung, về QSDĐ nói riêng.

Trường hợp những tổ chức, cá nhân, hộ gia đình đã được cấp giấy chứng nhận theo các quy định đã được viện dẫn trên, nếu có nhu cầu đổi giấy chứng nhận theo quy định của Luật đất đai năm 2013 thì được cấp đổi và không phải thực hiện các nghĩa vụ về lệ phí cấp đổi. 

Về nguyên tắc, giấy chứng nhận QSDĐ được cấp đến từng thửa đất, trong trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, cá nhân sử dụng thì giấy chứng nhận QSDĐ được cấp đến từng tổ chức, cá nhân đồng sử dụng thửa đất đó.

Trong trường hợp thửa đất là tài sản chung của vợ chồng trong thời kì hôn nhân thì giấy chứng nhận QSDĐ phải ghi họ, tên vợ, chồng.

Trong trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng của cộng đồng dân cư thì giấy chứng nhận QSDĐ cấp cho cộng đồng dân cư và người được trao giấy là người đại diện hợp pháp của cộng đồng dân cư.

Nếu thửa đất thuộc quyền sử dụng của cơ sở tôn giáo thì cơ sở tôn giáo được cấp giấy chứng nhận QSDĐ và người được trao giấy là đại diện cao nhất của cơ sở tôn giáo. 

Trường hợp là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam thì điều kiện đặt ra là, các cá nhân là người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài phải đủ điều kiện mua nhà tại Việt Nam theo các quy định của pháp luật.

Khi đó thì họ sẽ có tên trên giấy chứng nhận do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp. 

Các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 

Để có thể hoàn thành mục tiêu mà Chính phủ đề ra là hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở tất cả các địa phương của cả nước đồng thời minh bạch hoá những trường hợp đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận QSDĐ.

Điều 99 Luật đất đai năm 2013 xác định 10 trường hợp được cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Đối với các trường hợp được quy định ở điều luật này, các cơ quan công quyền không được phép đặt thêm thủ tục hành chính gây chậm trễ cũng như từ chối việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho người sử dụng.

Các trường hợp này là: 

– Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, QSDĐ ở và tài sản khác gắn liền với đất mà đủ điều kiện theo quy định tại các Điều 100, 101 và Điều 102 Luật đất đai. 

– Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất kể từ sau ngày 01/07/2014. 

– Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng, cho QSDĐ, nhận góp vốn bằng QSDĐ, người nhận QSDĐ khi xử lí hợp đồng thế chấp QSDĐ để thu hồi nợ. 

– Người được sử dụng đất theo kết quả hoà giải thành đối với tranh chấp đất đai, theo bản án hoặc quyết định của tòa án nhân dân; quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 

– Người trúng đấu giá QSDĐ, trúng thầu dự án có sử dụng đất; 

– Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế và khu công nghệ cao; 

– Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất; 

– Người được Nhà nước thanh lí, hoá giá nhà ở gắn liền với đất; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước. 

– Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất QSDĐ hiện có; 

– Người đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại giấy chứng nhận bị mất. 

Như vậy, nếu người sử dụng đất chứng minh được QSDĐ của mình thông qua các loại giấy tờ nêu trên thì xác lập hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận QSDĐ để được cấp giấy theo thủ tục được quy định tại Nghị định của Chính phủ số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 về thi hành Luật đất đai. 

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất 

Việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ trước hết là một bảo đảm từ phía Nhà nước cho người sử dụng đất và là một quyền chung quan trọng của người sử dụng đất được Nhà nước bảo hộ.

Vì vậy, với quy định về thời hạn cho các địa phương phải hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ đã thể hiện được quyết tâm của Nhà nước Việt Nam trong việc hiện thực hoá chủ trương cấp giấy chứng nhận QSDĐ. 

– Các trường hợp được cấp giấy chứng nhận QSDĐ và không phải nộp tiền sử dụng đất 

Thứ nhất, khi hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định lâu dài dược UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp và có các giấy tờ hợp lệ được quy định tại khoản 1 Điều 100 của Luật đất đai năm 2013 thì được cấp giấy chứng nhận QSDĐ và không phải nộp tiền sử dụng đất. 

Thứ hai, trong trường hợp người sử dụng đất có các giấy tờ hợp lệ được quy định tại khoản 2 Điều 100 Luật đất đai năm 2013 những giấy tờ đó không chính chủ mà mang tên người khác, giữa các bên mới có giấy tờ thể hiện việc giao dịch mà cho đến trước ngày 01/7/2014 chưa thực hiện các thủ tục chuyển QSDĐ theo quy định, nay được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp.

Đây là trường hợp xảy ra khá phổ biến trong các giao dịch dân sự về đất đai. Người sử dụng đất vì nhiều lí do khác nhau mà chưa làm thủ tục chuyển QSDĐ tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Luật đất đai năm 2013 tạo điều kiện tốt để người sử dụng đất nhanh chóng thực hiện thủ tục để có giấy tờ hợp pháp trong các giao dịch về QSDĐ. 

Thứ ba, trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khung cú cỏc loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật đất đai, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản và làm muối tại vùng có điều kiện tự nhiên, xã hội khó khăn, nay được UBND xã nơi có đất xác nhận là người sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.

Thứ tư, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ được coi là hợp lệ quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật đất đai năm 2013 nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2014 nay được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là khụng có vi phạm pháp luật đất đai, đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì cũng được cấp giấy chứng nhận QSDĐ và không phải nộp tiền sử dụng đất. 

Riêng đối với cộng đồng dân cư sử dụng đất vào mục đích xây dựng các công trình đền đình, miếu am, từ đường, nhà thờ họ sẽ được cấp giấy chứng nhận QSDĐ khi đáp ứng các điều kiện như: 

– Có đơn xin cấp giấy chứng nhận QSDĐ; 

– Được UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng và không có tranh chấp. 

Các quy định nói trên của Luật đất đai năm 2013 thể hiện tư duy mới trong quan niệm về cấp giấy chứng nhận QSDĐ.

Nhà nước quan tâm khía cạnh quản lí nhiều hơn là cố gắng tận thu cho ngân sách nhà nước trong việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ.

Cùng với những thủ tục được minh bạch hoá, người sử dụng đất ý thức đầy đủ hơn trách nhiệm của mình trong việc hoàn thành thủ tục để hưởng quyền và làm nghĩa vụ trong quan hệ pháp luật đất đai. 

– Các trường hợp được cấp giấy chứng nhận QSDĐ và phải nộp tiền sử dụng đất.

Về nguyên tắc, người sử dụng đất sử dụng từ trước ngày 01/7/2004 mà không đủ giấy tờ được coi là hợp lệ quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật đất đai, nay được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp giấy chứng nhận QSDĐ và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ.

Tuy nhiên, việc phải nộp tiền sử dụng đất còn bao quát cả trường hợp mặc dù có giấy tờ về giao đất, cho thuê đất từ sau 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước mà nay được cấp giấy chứng nhận QSDĐ. 

Đối với người sử dụng đất được QSDĐ thông qua bản án hoặc quyết định của toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì sẽ được cấp giấy chứng nhận QSDĐ sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.

– Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến ngày 01/7/2014 mà chưa được cấp giấy chứng nhận thì được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Tuy nhiên nếu người sử dụng đất chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định. 

– Cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất 

Để lập lại trật tự, kỷ cương trong quản lý và sử dụng đất của tổ chức trong nước cũng như của cơ sở tôn giáo, Chính phủ chỉ đạo Bộ tài nguyên và môi trường cũng như các địa phương tổ chức việc tổng kiểm kê quỹ đất và tổng rà soát đất của tổ chức trong nước nhằm khắc phục tình trạng để đất hoang, sử dụng không đúng mục đích và có dấu hiệu vi phạm pháp luật đất đai.

Qua việc rà soát đó để phân loại một cách cụ thể, tổ chức nào đang sử dụng đất đúng mục đích và có hiệu quả thì được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, tổ chức nào sử dụng đất không đúng mục đích và không có hiệu quả sẽ được phân loại cụ thể để xem xét. 

Phần diện tích sử dụng không đúng mục đích và không có hiệu quả sẽ bị xử lí bởi một trong hai hình thức sau: 

– Bị thu hồi đất.

– Tổ chức phải bàn giao phần diện tích đất đã sử dụng làm đất cho UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh để quản lí.

Đối với các khu dân cư hình thành từ quỹ đất của các doanh nghiệp nhà nước được giao để sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản và làm muối thì tổ chức có nhiệm vụ bố trí lại diện tích đất ở thành khu dân cư trình UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định. 

Trong trường hợp tổ chức trong nước lựa chọn hình thức thuê đất thì sở tài nguyên và môi trường làm thủ tục kí hợp đồng thuê đất trước khi cấp giấy chứng nhận QSDĐ.

Đối với cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất cũng được cấp giấy chứng nhận QSDĐ nếu họ đáp ứng được ba điều kiện sau đây: 

– Cơ sở tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động;

– Đất không có tranh chấp; 

– Không phải là đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng, cho sau ngày 01/7/2004. 

Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận, đính chính và thu hồi giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn, liền với đất 

Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận QSDĐ thực chất không phải là vấn đề lớn trong khi xây dựng Luật, nhưng lại có nhiều ý kiến rất khác nhau về vấn đề này.

Có ý kiến cho rằng, thẩm quyền cấp giấy chứng nhận QSDĐ phải thuộc về cơ quan hành chính nhà nước vì sau khi giao đất, cho thuê đất thì cơ quan nhà nước thực hiện tiếp thủ tục hành chính để giao QSDĐ.

Đây chính là nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai mà không thể giao cho cơ quan chuyên môn được.

Song cũng có ý kiến ngược lại là giao cho cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền chuyên môn ở tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, huyện, quận thị xã, thành phố thuộc tỉnh tuỳ từng đối tượng cụ thể để cấp giấy chứng nhận QSDĐ.

Lí do nêu ra là những người đứng đầu cơ quan hành chính các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh phải mất nhiều thời gian cho việc kí giấy chứng nhận QSDĐ và thực tế đây chỉ là khâu hoàn thành trong các thủ tục giao QSDĐ mà thôi.

Có như vậy chúng ta mới nhanh chóng hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ trên phạm vi cả nước được.

Tuy nhiên, việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ thuộc thẩm quyền của cơ quan hành chính nhà nước, không phải là việc của cơ quan chuyên môn trong quản lí đất đai.

Những lí do cho rằng mất nhiều thời gian kí giấy chứng nhận QSDĐ của người đứng đầu các cơ quan hành chính từ tỉnh xuống huyện là không có cơ sở.

Điều 105 Luật đất đai năm 2013 quy định thẩm quyền của cơ quan hành chính đồng thời cho phép uỷ quyền cho cơ quan quản lí đất đai cùng cấp cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất. Cụ thể cách phân quyền được thể hiện như sau:

– UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao. 

– UBND cấp huyện cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với QSDĐ ở tại Việt Nam.