Có được chuyển nhượng quyền sử dụng đất nằm trong quy hoạch không?

Câu hỏi:

Xin chào văn phòng Luật Hoàng Phi. Tôi tên là Ngô Thị Nhi, 29 tuổi, trú tại Thành phố Tam Kỳ, Tỉnh Quảng Nam.
Tôi có vấn đề xin được Luật sư tư vấn như sau:

Tôi đã kết hôn được hơn 1 năm. Sau khi kết hôn bố tôi có vườn rộng nên cho tôi 1 phần đất và có giấy cho đất viết tay có chữ kí của bố tôi và anh trai tôi nhưng chưa được chứng thực của Ủy ban nhân dân xã. Nay đất nằm trong quy hoạch khu công nghiệp của tỉnh nhưng hiện vẫn chưa có kế hoạch xây dựng. Vậy Luật sư cho tôi hỏi tôi có được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác hay không? Tờ giấy cho đất viết tay của bố tôi cho tôi cách đây 1 năm có hiệu lực pháp luật hay không?

Mong nhận được câu trả lời sớm nhất của Luật sư. Tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời:

Với câu hỏi: “Có được chuyển nhượng quyền sử dụng đất nằm trong quy hoạch không?” Luật Hoàng Phi xin trả lời như sau:

Căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 49 Luật đất đai 2013 về Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:

“2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.”

Như vậy, trong trường hợp này, mảnh đất của bạn nằm trong diện đất quy hoạch khu công nghiệp của tỉnh nhưng hiện vẫn chưa có kế hoạch xây dựng nên bạn vẫn được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013:

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Như vậy, một trong những điều kiện để bạn có thể thực hiện được việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là phải được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trong trường hợp này, theo như bạn trình bày, mảnh đất mà bạn đang muốn chuyển nhượng là được bố bạn cho và có giấy tờ viết tay. Trên giấy tờ viết tay này có chữ ký của bố bạn, anh trai bạn nhưng chưa được chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã.

Có được chuyển nhượng quyền sử dụng đất nằm trong quy hoạch không?

Căn cứ theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013:

“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

…..

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

Đồng thời theo quy định tại Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

“Điều 64. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

1. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên.

2. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư.”

Như vậy, về mặt hình thức, pháp luật quy định hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, được công chứng tại tổ chức công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Trên hợp đồng phải có chữ ký của người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do vậy, giấy tờ tặng cho được viết tay của bạn tuy có đầy đủ chữ ký nhưng chưa được công chứng hoặc chứng thực thì sẽ không có giá trị pháp lý. Do đó, trên thực tế bạn vẫn chưa phải chủ sở hữu hợp pháp đối với mảnh đất này nên sẽ không được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất này cho người khác.

Để được chuyển nhượng quyền sử dụng mảnh đất này cho người khác, trước hết bạn cần đem giấy tờ viết tay được tặng cho đất tới Ủy ban nhân dân xã chứng thực hoặc đem tới một văn phòng công chứng để công chứng. Sau đó, làm thủ tục sang tên sổ đỏ. Khi đã được sang tên sổ đỏ và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn hoàn toàn được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất này cho người khác.

Trong trường hợp cần tư vấn luật đất đai thêm, khách hàng có thể liên hệ với Luật sư của Luật Hoàng Phi qua TỔNG ĐÀI TƯ VẤN LUẬT  MIỄN PHÍ 19006557 để được tư vấn.